浅议土地增值税扣除项目分摊方法.docVIP

PAGE PAGE 10 浅议土地增值税扣除项目分摊方法 目前，土地增值税清算工作成了重点工作。国家近年来出台了许多相关政策，对土地增值税的征管和清算进行规范。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。故根据该规定，各地现行的土地增值税扣除项目分摊方法主要有土地面积法、建筑面积法，以及税务机关确认的其他方法。因税务机关对其他方法没有作出具体规定，故在土地增值税清算过程中采用的最多的是土地面积法和建筑面积法。而这两种方法应用于分期开发项目、不同功能开发项目和已售未售开发项目之间进行分摊扣除项目，存在着一些不合理的地方，税企之间因此也存在着颇多争议，故制订更合理的分摊方法已经成了现下当务之急需要解决的问题。下面就各种方法存在的利和弊简单作一说明： 土地面积法的利和弊 土地面积法，即分期开发或滚动开发的房地产项目，其土地与房地产开发成本按照各期开发项目所占土地面积的比例进行分摊的方法。 该法的优点是：取数方便，计算简单。该法无需建筑面积方面的数据，只要取得土地使用权证面积，以及各期项目所占土地面积，即可计算出各项目所应分摊的成本金额。该方法适用于房屋功能和容积率一致的开发项目，适合整建整售的开发项目以及土地成本的分割。该法的缺点在于对于建造不同功能、不同容积率的房屋的各类成本无法进行合理分摊。如果开发的项目中出售已售和未售情形需要分摊土地和开发成本的，那么这种方法就无法合理地计算出各自应承担的成本金额。 如：一房地产开发企业取得30000平方米土地，支付土地价款及相关税费共计4500万。企业在该土地上建造容积率相同的六栋营业用房，经测量，其中：两栋占地面积为6000平方米，三栋占地面积5000平方米，一栋占地面积3000平方米，发生房地产开发成本共计12 000万。开发后已转让五栋，尚有一栋占地5000平方米的房屋尚未转让，计算已售房屋的扣除项目金额（假设只考虑土地成本和开发成本，其他不考虑）。 因建造的房屋容积率相同，知道了每栋房屋的占地面积和转让面积，故用土地面积法可计算出已售房屋的扣除项目金额。 已售房屋的扣除项目金额=（4500+12000）×25000/30000=13750万 单位成本=137500000/25000=5500元 如果该例中的营业用房被分割成一套套地对外出售，且已售与未售不是出现整栋实现销售的情形，那么按土地面积法计算的工作量将会增加。因为零星销售，就必须将总的可售建筑面积分解为每一平方米所占用土地面积，然后再计算出已售房屋建筑面积占用的土地面积和未售房屋建筑面积所占用的土地面积的扣除项目金额。这样就使得房屋扣除项目的计算工作变得繁琐和复杂，人工成本也会相应增加。而且使用该法，会使得不论开发项目的功能如何，其开发项目的单位成本是一样的，这样就会与实际建造情况相脱节。 二、建筑面积法的利和弊 建筑面积法，即房地产开发项目的土地成本和开发成本按照所建房屋的总可售面积进行分摊，计算出单位面积成本后，由此计算出已售面积和未售面积应承担成本金额的方法。 建筑面积法优点是适用于房屋功能相同，但容积率不同的开发项目，适合于在已售与未售房屋之间进行房地产开发成本的分摊。因为同一类型房屋，其每平方的建安成本是一致的。但该法的缺点在于所需数据较多，工作量大，投入的精力相对较大。对于土地成本的分摊不是很合理，对于不同功能房屋扣除项目的分摊也不十分合理。 例：一房地产开发企业取得30000平方米土地，支付土地价款及相关税费4500万元，开发商铺3000平方米，普通住宅30000平方米（含车库4000平方米，阁楼2500平方米），共发生开发成本12000万，已售25000平方米，计算已售部分的扣除项目金额（假设不考虑其他扣除内容）。 总扣除项目=4500+12000=16500万 已售面积扣除项目=16500×25000/33000=12500万 单位成本=125000000/25000=5000元 通过该例可看出，如果是建造不同功能的房屋，按照建筑面积法计算出的单位成本都是一样的。它没有考虑到因为房屋的功能不一样，其单位建造成本会不一样的实际情形。那么如果用该方法进行土地增值税清算，就会出现两种情形：一种是，如果未售房屋大部分是商铺，那么等未售部分实现销售后，其增值率将会很大，所交的土地增值税将会很高。另一种是，如果未售部分大多是车库，那么等未售部分实现销售后，其增值率很低，可能会出现亏损。如果开发企业就这一个开发项目，不再进行另外开发的话，那未售部分形成的亏损将无法得到弥补，会出现税负不均衡的现象。企业对此也颇有疑义。 三、其