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关于人民币升值对房地产的影响-管理论文 正文 ?近期人民币兑美元波动幅度明显加大，自央行8月19日加息以来，短短15个交易日，人民币已升值了0.297% 。周一美元跌穿人民币兑7.95整数关口,种种迹象显示,人民币已出现了加速升值的势头。从人民币升值诸多诱因分析，在美元宣布暂停加息之后，央行8月19日宣布加息是造成人民币近期出现快速升值的直接原因。鉴于我国经济发展所处阶段及国际环境，我国并不具备人民币快速升值的经济基础,如果一味放任人民币升值,必然给金融市场中长期稳定埋下隐患。在人民币兑美元迭创新高之际，应该对人民币快速升值给经济带来的负面影响加以防范。 ??? 那么人民币升值对中国的经济有哪些影响呢？ 人民币升值所导致的资本成本和收入的提升将在长期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化 。在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过汇兑损益的变化影响其经营业绩 。人民币的升值对房地产业而言是受益的，升值将全面提升国内地产资产价值，同时提高具有资源有限、垄断性或建设周期较长而供给弹性较小的特点的机场、港口、铁路、高速公路这类基础设施、基础产业的投资价值，我们认为在评估升值影响时，应该对人们的心理因素给予高度的重视，人们的趋利心理和从众心理非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分，这会对资本市场和房地产价格上升起到明显的推波助澜作用。 资金流入效应：人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多而且收益水平相对可观(至少可以得到额外的汇兑收益)，因此将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬，这在日本和台湾市场表现得比较明显。尽管我国外汇管制比较严格，但从2003年外资流入情况看这种趋势也正在形成：近2-3年来我国外汇储备增额与贸易顺差和外商直接投资之间的缺口呈上升趋势，可能就有大量的投机资金在其中，而且外商直接投资中也不排除改变投资方向，再考虑这部分资金的放大效应，对整个地产的影响不可低估。财富效应：由于资金面的充裕、股市的上涨以及整体经济的景气，居民的收入水平将得到较大的提高，并进而刺激人们形成强烈的财富效应，那么房地产将作为消费升级的主要聚焦点将得到大家的追捧，从而提升对房地产的有效需求。日本在1985-1990年间日元升值幅度最大时也是股市和房地产市场上涨幅度最大时期。“ 广场协议”后日元升值是日本出现泡沫经济的罪魁祸首。人民币如果进入一个升值周期，房地产泡沫就会出现。中国的外汇储备近年来一直非正常地增长。目前外汇储备达到6600亿美元左右，其中2004年增加2000亿美元，增幅超过50%，实际利用直接投资和贸易顺差总计小于1000亿美元，证券投资和其他投资增长很快，说明很多资本不是通过正常的贸易和投机进来的。特别是误差和遗漏项由1998年的负180亿美元变成2004年正的270亿美元，说明资本由外逃变成了悄悄流入。其次，建设部谢家瑾司长透露，2004年房地产开发利用外资超过全国利用外资总额的1/3,同比增幅高达34.2%；2005年1~2月，上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币，比去年同期增加了1倍半。政府把国际游资当成洪水猛兽，开发商却把国际游资当成救命稻草。因为政府宏观调控后，银行的钱贷不出来了，苏浙民间资本也更加谨慎了，国际资本的进入成了维持房价“高烧”的希望。 　　我们的近邻日本在上世纪末曾遭遇过类似的问题。1985年的“广场协议”令日元汇率在10年间里升值近3倍。随后，日本经济形成了巨大的资产泡沫。从1987年到1990年，住宅用地价格年均上涨14.41%、商业用地价格年均上涨15.6%。泡沫经济破灭前的日本，东京的地价等于整个美国的地价总和；东京三越百货公司门前的一块土地价格能够买下整个美国好莱坞的土地！资产泡沫严重影响了实体经济的正常循环，并为1990年的股市大跌、企业倒闭、经济崩溃埋下了伏笔。 　　　如果现在人民币就进入升值的过程，我们认为很可能重蹈日本覆辙，甚至产生更加严重的后果。 　　首先，中国目前的企业和上世纪80年代中期的日本企业相比，对升值的承受能力更低。80年代日本已经发展成为世界上最发达的国家之一，企业在资本、技术和管理方面的国际竞争能力很强，出口商品主要是高附加值产品，因此即使在广场协议以后，日本的出口额继续增长，贸易顺差保持在500亿美元以上。目前中国经济发展水平并不高，出口商品属于劳动密集型产品，企业主要依靠廉价的劳动力参与国际竞争，一旦人民币升值，出口将大幅下降，进口大幅增长。 　　其次，由于中国经济不能一次性承受较大的人民币升值，政府只能采用逐步升值的办法，这实际上强化了人民币升值的预期。中国政府多次强调不会迫于国际压