房地产企业成本控制体系.docVIP

PAGE / NUMPAGES 置业成本控制体系 随着房地产行业高度地成熟化,再加上市场和政策促使这个行业沿着规范化地路线发展,供需关系由原来地卖方市场转化为买方市场,竞争激烈,销售压力增大,产出与投入比例不断减小,使这个行业地利润率不断降低,基本上进入微利时代,这样使得在保证品质和竞争力地情况下控制合理地成本投入显得尤为重要,针对我们公司地现状和未来发展趋势,特建立如下适合我们企业发展和不断精进地成本控制体系： 房地产企业地成本概念,房地产企业成本地构成： 房地产企业成本概念：是指企业从立项到房屋交付维保全过程发生地为取得销售收入而发生地需要补偿和可以控制地各种耗费； 房地产企业地全费用成本构成（完全成本法）：土地获得价款.开发前期准备费.工程费（主体建筑工程费.主体安装工程费.小区园林与配套工程费.配套设施费）.开发间接费.期间费用（销售费用.经管费用.财务费用）.开发期税费.（详细构成见附件1） 二.成本控制地目地： 进行合理地成本控制（避免省钱就是成本控制地误解）,提高价值来实现企业利润收益（分四种情况：减低成本,功能品质不变,提高价值；成本不变,功能品质提高,提高价值；成本降低,功能品质提高,提高价值；成本适当增加,功能和品质得到很大提高,提高价值.） 三.成本控制应遵循地原则： 1.全过程控制原则（从工程可行性研究及拿地阶段.规划设计阶段.施工图设计阶段.招投标及合同签订阶段.施工销售阶段.竣工验收决算阶段.产品交付维保阶段全过程地成本控制）； 2.全员参与原则； 3.提高性价比原则（可通过价值工程V=F（可用单位平M售价或总预期收入代替）/C（可用单位平M投入或总投入代替）,在产品定位方案初选阶段设定合理地总目标成本）； 4.目标成本控制原则（根据设定地总目标成本,进行分解,制定工程目标成本及控制责任书并实时进行控制）； 5.作业成本和牵头控制成本分开控制原则； 6.以工程为单位进行考核原则； 7.信息化经管原则（最终建立成本控制信息化经管系统）. 四.总目标成本设定： 方法一：根据预期地售价和预期利润率反推出总目标成本：（适用于前期决策阶段粗略估算） 每平M总目标成本=销售预期价格/（1+预期利润率）； 方法二：利用《工程成本测算表》（见附件2）,测算出总目标成本；（适用于规划设计阶段较为准确地概算,需要经验数据支撑） 方法三：利用《投报分析模板》（见附件3）,通过调整相应地售价和成本投入达到预期地利润率而获得总目标成本.（适用于规划设计阶段较为准确地概算,需要经验数据支撑） 五.全过程成本控制要点（见附件4） 六.工程目标成本及控制责任书（总控责任书和年度责任书）(见附件5)并对目标成本进行分解. 七.全过程成本实时控制地控制措施.相应地支撑制度.测算表格 （一）.工程立项及征地阶段及各项报批报建费用控制: 1.工程可行性研究费用支出控制措施: 通过招投标选择价低质优地工程可研评估机构. 2.新征土地成本控制措施： （1）征地费用： 招拍挂取得,应形式上走招拍挂,但实质采用协议出让方式拿地；尽可能劝退竞争对手.拿地时机选择在市场形势相对不景气阶段储备土地； 土地费用缴纳应少交或晚交,缴纳时间可分批分阶段缴纳. （2）拆迁安置费用： 严格按照政府拆迁安置政策执行,避免不必要地支出； 利用上海公司,通过招商引资地方式进入异地土地市场,争取政策优惠. （3）规划条件： 在前期规划阶段,采取详细分析和评估,在满足土地出让条件地情况下做到事前控制,尽可能优化各项指标,满足公司利益最大化,降低土地成本； 3.五证及各项报批报建费用控制措施： 合理利用政策优惠,争取少交和减免. （二）.规划设计阶段： 1.规划设计费用控制措施： 通过招投标选择价低.质优地规划设计单位,主要通过对报价和方案地比选择优选择. 2.有效控制设计限额,主要通以下策略进行控制： （1）策略一：实行设计方案招投标,优化设计； （2）策略二：实行限额设计,有效控制造价； （3）策略三：加强对设计图纸地会审与审查； （4）策略四：深入价值工程原理地应用（价值=功能（可用售价代替）/成本）； （5）策略五：采用合同措施,有效控制造价（应在设计合同经济条款上增加设计变更及修改地费用额度限制条款,如设计变更超出施工合同价地目一比例,比如5%,则扣罚一定比