唐山南湖公园高档住宅项目研究报告汇报.pptVIP

采动影响与建（构）筑物破坏关系 建筑可行性评价 地震工程地质条件 项目地块地质和地震分析结论 唐山房地产市场概况 唐山房地产市场预测与展望 唐山房地产市场刚性需求潜在，市场转型期预测2年； 唐山住宅销售价格快速上涨，是2007年开竣工面积岌岌下降，产品供不应求，并不是泡沫现象，未来市场仍然健康发展； 高档住宅项目供应量仍将较小，短时间内，供求结构矛盾仍难改变； 唐山客群两极分化（“富人”和“普通市民”，没有白领阶层），预测未来高档产品需求旺盛，另外唐山有钱人多为“资源型”老板，大部分靠本地关系发展，且唐山人恋根，消费上攀比心理强； 消费者如何评价南湖生态城？ 高档住宅是否有市场需求？ 我们的客户是什么样的？ 客户购买的因素是什么？ 市场需要什么样的产品？（建筑类型、风格、面积） 市场需要什么样的产品？（价格） 项目发展定位 市场定位 唐山市最高档住宅小区，唐山人自己的富人区 产品定位 别墅+TOWNHOUSE+花园洋房，引进已成功项目产品为基础，开发出适于本地又具有差异化优势的项目，同时必须高于周边项目进行市场定位，拥有完善的配套设施，打造唐山标志性高档次精品富人区。 备注：根据南湖管委会透露，地块规划指标不全是低密度别墅 目标特征分析 目标客户群 矿产、钢铁、建材等私营企业老板及其高层领导 银行、电信、电力、钢铁等大型垄断企业中高层 政府中高级公务员、事业单位中高级管理者 浙江等外地在唐山经商业主 行为分析： ①交通方式以私家车为主②购买高档轿车、金银珠宝③购买高价位服装，但穿着品味不高； 性格分析： 房产消费分析： ①价格承受能力强，容易跟风购买②购买口碑好，品质形象高的住宅③非常关注新项目④富人扎堆，现在主要集中在国泰、天元、丽景等小区置房看重朝向⑤ “正房”（南北朝向）、“厢房”（东西朝向）价格差异很大，一般相差1500－2000元／㎡。 心理性格分析： ①性格耿直、为人实在②文化水平和品味水准相对较低③追求时尚，攀比心强④地震潜在影响转弱 产品类型的组合如何影响？ 单纯物业类型的容积率实现度 1.5—1.7 1.3—1.5 1.1—1.3 6层多层 0.9—1.1 0.8—0.9 0.7—0.8 4、5层叠加 2.5—2.7 2.0—2.2 0.6—0.7 0.3—0.4 中品质，中容积率 2.2—2.5 1.7—2.0 0.5—0.6 小于0.3 高品质，低容积率 2.2—2.5 11层小高层 0.7—0.9 Townhouse 大于0.4 独立双拼别墅 2.7—3.2 18层高层 低品质，高容积率 建筑形式 * * * * * * * * 唐山南湖公园高档 住宅项目研究报告 * 结论和建议 我们的目标 首期回收资金 (首战必胜，关注项目效率和效益) 获取土地价值, 赢得最大投资回报率，建立区域品牌 我们的结论 从土地地质情况、项目盈利性、区域升值潜力等看，项目地块具备投资价值获取土地价值，项目投资可行； 不利因素是项目地块地质对规划带来难度，未来1-2年，房地产市场不确定 建议项目运作上，产品要正规、细节化，建成唐山标志性高档项目； 进一步测算最佳项目容积率和最佳建筑类型配比，使回报率最高 建议营销要本土化，进行差异化策略，区隔竞争对手； 项目用地是否可建建筑？ 本案 该规划区域位于唐山市区南部，东西长约5000m，南北长约7400m，占地面积约28.73km2。拟建区域地势平坦。 该区域地下为开滦矿业集团唐山矿和增胜矿、刘庄矿两个地方煤矿开采范围，地下既有老采空区，也有正在或今后还将进行采掘活动的区域，地表大部分区域处于非稳定状态。 范围: 位于南新道以南，唐津高速公路以北，陡河以西，站前路以东，面积为91.4k㎡,属路南区和丰南区。 南湖规划区: 处于7·28地震的强震区，分布有活动断裂，区内有采空塌陷、岩溶塌陷、地裂缝、砂土液化和地面沉降等地质灾害，其地质环境属于复杂类型。 91.4 k㎡ 项目约束条件 地质灾害危险性大区：主要分布在区域的中部，唐山矿业分公司井田范围内，呈连片状，为开采已沉陷区、计划开采区及地裂缝影响区，面积28.04km2，占评估区面积的30.69%。在采煤塌陷区内，包括非稳定沉陷区（A1）和稳定沉陷区（A2），其中非稳定沉陷区包括已开采非稳定沉陷区（A11）、近期开采非稳定沉陷区（A12）以及远期开采非稳定沉陷区（A13），分布面积15.87km2，占评估区的17.36%；稳定沉陷区为非稳定沉陷区以外区域，分布面积9.43km2，占评估区的10.32%。 地质灾害危险性中等区：主要分布在评估区西南侧的中部地带和北侧的中部地带，呈弯窄带和斑块状，主要为“建下压煤”区、采煤波及区、限采区及煤柱预留区，面积43.21km2，占评估区面积