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物业管理现状 物业管理市场是房地产发展到一定水平的产物。广州房地产业经过几十年的发展，已经取得骄人的成绩，可是，水行舟未行，我市物业管理并不像房地产那样令人满意，存在许些问题等待解决。现在，消费者已经视“物业管理为鸡肋”，充满了一股“食之无物，弃之可惜”的情绪。近日，记者走访了广州市部分物业管理公司、六十多户业主以及相关的管理部门，发现我市物业管理市场出现的问题主要表现形式如下： 一 满意度低，投诉率高 据记者从广州房管局获悉的一份资料，正常注册的物业管理已超过了500家，分布在各个楼盘之中，正式当起了“管家”，从事着“一切为了业主”的服务业务。众所周知，物业管理作为商品房售后的一种重要的后续服务“产品”，其作用越来越大，故业主的要求也越来越高，受重视的程度逐年提升。可是在记者走访的业主中，满意度极其低下，未到20%，不满意者达到60%，其状况确实令人担忧。????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ? 　　 二 有市无场，运作困难 “广州物业管理市场的发展空间很大，市场前景很好，这与当地房地产的快速发展有着直接的关系。可是广州的物业管理和房地产相比，其管理水平严重滞后，形成了一个‘有市无场’的怪异市场。”华南板块某楼盘负责人对记者如此说道。事实上，广州物业管理市场结构不全，交易体系不完善，楼盘开发商与物业管理公司的责权利概念模糊，运作体系僵化，不易操作，阻碍了物业管理公司的发展，也降低了物业管理的管理水平。 ? 一方面有实力的物业管理企业难以找到项目，只能在原经营规模上艰难支持；另一方面企业想聘用自己满意的物业管理公司却无门路，更谈不上有所选择。这种状况在我区普遍存在，“有市无场”造成了物业管理市场上的运作困难，使一切优秀的物业管理公司失去了“英雄用武之地”！ 　三 缺乏规范 缺少互动 物业管理重在“管理”，而“管理”又重在“服务”，这与它的本质有关。在记者的采访中，发现有关物业方面投诉的意见主要集中在对物业管理公司以老大身份自居、管理水平低、服务不到位、收费过高等方面，物业公司和业主缺少互动以及相关交流。比如业主搬进新小区，首先应考虑的是居住环境是什么样的，自己的心态应该怎么调整？这可能是一个最尖锐的问题。要考虑到，新的居住环境是由背景、期望值、心态都不同的人汇集到一起，成为一个新的社会群落。 其次，这个新群体的秩序由谁来维护？公共区域的事务由谁来打理？作为一个业主，你需要遵守什么样的秩序？你需要享受哪些权利？物业公司和业主没有确定一个互动规则，那样在以后的管理中就会产生一些本不该发生的不愉快的事情。 ? 物业管理还是个新型的行业，目前相关的法规尚未健全，物业管理公司与业主之间的矛盾是客观存在的，因此物业管理公司必须提高物业管理水平，完善服务体系，确保业主财产以及生命的安全，而业主也应配合物业管理公司做好相关的属于自己的事情，两者之间互为补充，互为协助，共同建设一个安乐和幸福的家园。 ? 打破物业纠纷颈瓶，以服务业主为天职 ? ? 去年，广州番禺某楼盘的业主们深夜时分，集体举行了一次规模不算小的“罢工”，要求物业公司降低物业管理的有关费用，一时震惊了广东楼市。另外，物业公司保安无端打业主的事件亦时有发生，在社会上引起了较大的反响。这些不良事件的发生，暴露了业主与物业之间的纠纷，同时也显现了物业纠纷的症结，是该到了打破物业纠纷颈瓶的时候了。 颈瓶一：物业管理企业管理服务质量有待规范和提高。目前，广州一些物管企业还达不到《广州市居住小区物业管理服务基本要求》的标准，多收费少服务、甚至光收费不服务的现象在一些物业公司中存在，其服务质量大打折扣，业主能满意吗？ 颈瓶二：物业管理观念有待转变。一方面，物业管理企业要从传统的“管理”意识转变为“服务”意识，要按照法律、法规和合同约定为业主提供相应的服务；另一方面，业主也要认识和理解物业管理，在物业管理活动中维护自身合法权益的同时，也要履行相应的义务，确实把“服务和管理”精神都上升到“一切为了业主”的高度上来，那样要想有纠纷也难了。 　　颈瓶三：行业市场化程度低。广州广地物业管理公司刘总认为，物业公司和业主之间的纠纷事件，主要有两个方面的原因：首先是我区行业市场化程度不够，没有形成一种市场化的竞争格局，更谈不上优胜劣汰，因而导致一些低劣的物业管理公司有存活的空间。另外，在整个行业的管理上还存在一定的缺陷，特别是在此之前发生的几起物业打人恶性事件，有关部门的制裁力度远远不够。记者通过业主的采访，还认为物业管理市场的行业自律措施未形成，对于在行业中违反了职业操守和规则的相关人员没有相关的处理条例，使物业管理市场失去了相关的约束力。 　　颈瓶四：物