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房地产业由危转安 政策变数牵肠挂肚 观察经济政策演变，去年上半年还在执行2007年中央经济工作会议制定的“双防”(防经济过热、防明显通胀)方针，并实行稳健的财政政策和从紧的货币政策；年中即转变成了“一保一控”(保增长、控通胀)，年底进一步变成“一保”(保增长)同时扩内需、调结构，并实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。 房地产业由危转安 政策变数牵肠挂肚 在中央和各地政府的共同努力下，我国房地产业市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。今年10月，全国70城市的房地产价格同比增长继续向上，达到3.9%。京沪广深等重点城市的价格基本也到了2007年的高点，销售数量的增加更是2008年的50%以上。 二、展望未来银监会授意收紧房贷 各大行酝酿中止7折利率 2009年11月12日，银监会已经要求各大银行适当收紧房地产行业信贷政策，其中包括现行的房贷利率优惠政策。目前房价过高，泡沫严重，各家银行人人自危，各银行目前除了严格执行二套房贷政策外，也都在酝酿逐步收紧首次贷款购房的利率优惠政策。而在北京市场，建设银行已经率先行动。建行目前已经收紧房贷利率优惠，现在贷款购买首套房，首付达到四成以上才能享受7折优惠，如果首付两成，那么就只能给到8.5折优惠。 “房贷优惠”收紧后，必将对多方面产生影响。房价过快上涨的势头将得到遏制，楼市成交量也将有所调整。 未来几个月的房地产市场 未来几个月的房地产市场 对于房地产企业来说,由于2009年房地产市场的繁荣完全改变了其生存状况,它们完全有实力让房价持续在高位而不愿意出售。 未来几个月的房地产市场 未来几个月国内的房地产市场,由于房价过高,绝大多数消费者已经无力进入这个市场;面临着救市的货币政策退出,面临着个人住房按揭政策回归到常态,住房的投资者的市场预期将会发生巨大的变化,因此,他们或是不会轻易地进入市场,或是会把手上持有住房卖出,这样市场的供给增加而需求会减少。 未来几个月的房地产市场 对于地方政府来说,2008年的财政困境已经解除,2009年土地财政大获丰收,因此,一些地方性的房地产优惠政策可以在年底中止。 未来几个月的房地产市场 对于商业银行来说,如果信贷政策调整,它们是最大的受益者,因此,它们乐意信贷政策的调整。再加上监管部门最近一系列个人信贷管理办法出台,2010年商业银行违规操作的几率会比较小一些。 三 、政策总结 2010年我国房地产市场再次调整的可能性较大，但调整的具体时间和幅度主要取决于政策尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。从政策因素来看，随着经济企稳回升态势的确立，货币政策操作将不断收紧，这将引起房地产市场调整；但从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过去，明年经济形势预期会好于今年，这又对房地产市场起到促进作用。总体判断，2010年全国房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大。但房地产市场还存在需求旺盛、新开工量、土地储备不足等问题，并不排除房价在短期内出现拐点，明年二季度末、三季度初，很有可能出现房价拐点。预测，明年第二季度，我国将进入加息通道。另外，房价在迅速上涨一年后，也有回调压力。 长远来看 从长远来看，只有当城市化超过70%、银行发钞速度迅速放缓，人口增长见顶，这3个因素同时出现，才会导致房地产市场出现下跌的态势，而目前相当长的一段时间里，中国还不会出现以上三种情况，因此在五到八年的时间里，中国15个主要大中城市的房价还会出现上涨的态势，涨幅有望翻番。 根据公司本年度和近三年的盈利数据，可以看到随着整个房地产市场的快速发展，公司的收入呈持续增长趋势；但是无论是短期还是长期来看，公司的成本率有所增长，这造成了公司的净利润率增长阻力，净利润增幅受限。然而10%以上的净资产收益率，也无疑说明了房产业，特别是像万科这样的房产龙头企业的惊人盈利能力。 从短期来看，同总资产类似，公司的流动资产也相应的有所增长，然而流动比率和速动比率都能保持在1.9和0.55左右，其偿还短期的债务的能力也有保证。 在长期内，公司资产呈扩张趋势，但资产负债率稳定保持在65%—70%之间，能够保证万科良好的偿还长期债务的能力。 五、投资价值分析 * * * * * * * * * 万科投资价值分析 投资价值分析 报表分析 政策总结 展望未来 回顾过去 - * - 一、 二、 三、 四、 五、 目录 - * - 国内经济形势 国际经济形势 国际金融危机开始从金融领域蔓延到实体经济，2008年发达国家经济已经陷入衰退，全球经济增长率大幅放慢。鉴于主要发达国家房地产市场尚在调整之中，国际金融危机向发展中国家蔓延，2009年全球经