项目启动计划书.docx

项 目 启 动 计 划 书 项 目 启 动 计 划 书 2015年 1 月 1 项 目 启 动 计 划 书 目 录 目录 .. 一、公司简介 1.1 公司基本信息 3 1.2 公司使命 3 1.3 公司基本服务范畴 3 二、项目综述 2.1 项目名称 4 2.2 项目介绍 4 2.3 项目区域概括 4 2.4 项目区域调研 5 2.5 项目定位及业态规划 10 三、招商与运营管理 3.1 统一运营优势 16 3.2 统一运营管理规划 17 四、盈利 商铺参考租金 4.1 商业调研 22 4.2 租金定制 23 4.3 租金合算 24 4.4 租金回报 25 4.5 租金免租期 25 4.6 营业免租期 26 4.7 租金增幅 27 五、综合成本核算 5.1 物业成本费用 27 5.2 宣传推广及招商费用 32 5.3 装修改建及景观量化费用 34 5.4 运营管理人员成本费用 35 5.5 办公用品及其他费用 36 六、前期启动核算 6.1 前期投入 37 6.2 后期经营 37 2 项 目 启 动 计 划 书 一、公司简介 3 项 目 启 动 计 划 书 二、项目综述： 2.1 项目名称 ： 鄂尔多斯·光亚中心【乌兰木伦中央铂金商圈】 2.2 项目介绍 光亚广场 首席全方位娱乐休闲生活中心 光亚广场总面积 78000 ㎡，最前沿的建筑规划、最吸引（儿 童、女性）的全业态，最受政府支持, .光亚广场拥有无可匹敌的竞争力，从此也让乌镇拥有自己的核心竞争力。 优越性： 光亚中心位于上湾商政核心区，紧邻和谐大厦和乌兰木伦河，连接上湾政府，独创政府核心商业区，辐射并带动全国两个首富之镇乌兰木伦镇和陕西省大柳塔镇的经济，领航上湾商业地产。 唯一性： 光亚广场国际化时尚商业街区。位于乌兰木伦城市 规划中最繁华的唯一中心商业街区—— 3 号桥与滨河景观大 道交汇处。坐拥上湾的铁东新区，铁东新区全长 7 公里是乌 兰木伦镇政府和神华集团权力打造的新城区，而光亚中心就座落在铁东新区的正中心，是上湾唯一的大型商业核心区。国际化： 光亚中心的建筑是由中国建筑上海设计研究院精心设计的。整体以三角合围的方式呈现出来，以阳光、水系、绿地为灵魂。精心打造的空中连廊、观光电梯、屋顶绿地，可以让顾客在光亚中心不是单纯的购物。 2.3 项目区域概括： 4 项 目 启 动 计 划 书 乌兰木伦镇地处鄂尔多斯东南部，与陕西省大柳塔镇隔河相 望。全镇总面积 728 平方公里辖 16 个行政村， 12 个居委会。 总人口 8.6 万。 大柳塔镇，位于陕西省最北端与内蒙古自治区交界处，属神 木县管辖，总面积 376 平方公里，常住人口约 7 万 3 千多。 2.4 项目区域调研 2.41 区域优势 5 项 目 启 动 计 划 书 2.42 目标客户访谈调查 调研背景 为了项目整体定位的准确性，我们对 周边居民、连锁及个体商户 进行了全面细致的访问式问卷调研，了解区域未来连锁及个体商家的布局情况以及周边人群的消费需求与特点， 为本案提供真实可靠的定位依据。 考虑到人口分布、商业规划、交通易达性等各种因素，确 定本次 调研范围： 东至大柳塔、 南至李家畔、 西至神东电力、北至上湾 。 调研目的 了解周边人群的 家庭结构、消费能力、消费习惯及消费偏好。 6 项 目 启 动 计 划 书 了解周边人群对目前商业的意见和态度以及 对未来商业 的期望程度 。 了解连锁及个体商户 未来对该区域开店 布局计划 。 调研方法 总调研样本： 500 份，无效样本： 14 份。 调研结果 7 项 目 启 动 计 划 书 8 项 目 启 动 计 划 书 2.43 SWOT 分析 9 项 目 启 动 计 划 书 2.5 项目定位及业态规划 2.51 项目定位 10 项 目 启 动 计 划 书 2.52 商业市场定位 11 项 目 启 动 计 划 书 2.53 项目各楼层业态亮点 2.531 商业规划与功能落位 1#高端商务 4#美食天地 3#儿童娱乐 楼 #时尚生活 12 项 目 启 动 计 划 书 13 项 目 启 动 计 划 书 14 项 目 启 动 计 划 书 15 项 目 启 动 计 划 书 三、招商与运营管理 3.1 统一运营优势 更省心：住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而 所有的商业中心都是由运营管理公司来负责统一经营管理， 通常为 5 至 10 年或更长。 获利稳定：商铺获利是一个长期过程，新型商业区刚开始租 16 项 目 启 动 计 划 书 金会比较低，随着商圈的发展成熟租金增长的幅度会非常 大，并且房产的增值也是无可限量的。 增值速度快：中国经济持续快速的增长 、土地稀缺 、商铺 比住宅更保值、更增值 、地段绝佳、消费潜力大 3.2 统一运营管理规划 3.21 招商标