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项目整体操控表 工作阶段 项目 时间 工作内容 责任方 备注 前 期 工 作 合 作 单 位 确定项目各合作单位 策划代理公司 建筑设计公司 施工单位 景观设计公司 物业管理公司 工程监理公司 模型公司 广告制作公司 （含印刷厂） 产 品 规划 确定住宅与商铺面积配比 加快报建 尽快开工 设 计 ·户型 平面方案设计与调整 ·商业面积 ·整体布局 ①楼洞的位置与摆放形式②商业与住宅关系 建议多做独立商铺，少做底商；利用原地形高差，方便多业态进驻。 ·确定外立面 ·提供建筑效果图 工 程 规划方案报建 规划设计方案送规划局报批立项，报审期间由设计院和策划公司继续修改完善方案。 设 计 方 案 报 建 平面方案报建 由发展商、设计院、策划公司对平面设计方案进行修改并最终确定。 立面方案报建 由发展商、设计院、策划公司对外立面方案进行修改并最终确定。 施工图设计报建 ·户型、消防、人防、环保、规划等建筑施工图设计。 ·施工图审查、修改，报审图中心审批，可考虑分批报建，桩基工程先动，部分项目可提前动作，以利进度。 工程招标 事先接触建筑施工队，拟制招标办法，实施招标，合同谈判、签定。 售楼部报建 临时报建 其他 临时水电报装 向供水公司及电力局报装临时施工水电。 开工前准备 三通一平、现场工地办公室等建设。 其他报建手续 造价，散装水泥，质检，安检，验线，申办施工许可证。 围墙建设 提前进行围墙施工，预留充足的广告位。 工作阶段 项 目 时 间 工作内容 责任方 备注 前 期 工 作 景观 景观设计招标 公开进行景观设计招标 景观设计方案 确定景观设计方案 园林景观效果图 鸟瞰、局部效果图，共5张以上 为宣传资料 提供素材 物业 管理 确定引进管理公司的等级 根据市场及项目定位确定物业管理标准 管理公司招标 提前公开进行物业管理招标 明确管理公司 根据项目定位择优选定知名的管理公司 利用其品牌 增加市场信心 确定各项收费标准 确定收费标准，树立项目的品牌专业的形象 明确费用， 强化信心 确定管理模式及内容 确定管理形式，树立项目的高品质形象 智 能 化 确定智能化的档次 根据市场及项目定位确定智能化的档次 智能化招标 提前公开进行智能化招标 确定公司 定方案、标准 确定智能化的基本方案及设施的配备标准 提供样板 在样板房内提前安装智能化设备实物 装 修 确定装修公司 公开招标, 提前确定装修公司 确定装修风格 根据项目定位确定装修风格及方案。 确定装修标准 根据预期利润值，确定交楼标准 确定装修材料 根据交楼标准，确定装修及装饰材料的名称、规格、尺寸等，并通过样板房展示出来 前 期 营 销 策 划 主题 方案 项目定位深化研讨 根据项目档次及市场定位，进行关于项目主题、案名、广告战略的深化研讨。 主题方案的尽早确定，有利于营销推广各环节的策略执行。 确定主题及项目定位 确定项目主题、案名、广告战略 对营销推广思想性的指导 售楼部 确定售楼部风格及功能 根据项目主题确定售楼部风格及功能布局 方案新颖而有品质感 售楼部施工图设计 设计院进行施工图设计 售楼部土建工程 由施工单位在现场搭建售楼部框架 土建提早完成 售楼部装修及装饰 提前联系装修公司，售楼部装修及装饰设计方案该装修公司提供 让客户在售楼部感受项目 围墙 围墙包装设计 根据项目主题及周边环境确定围墙包装设计 给客户留下良好而深刻的第一印象 围墙制作安装 将设计执行到位 工作阶段 项 目 时 间 工作内容 责任方 备注 前 期 营 销 策 划 样板房 确定样板房数量及风格 根据项目定位及需要确定样板房套数及装修装饰风格 样板房土建工程 由施工单位在现场搭建临时样板房框架 样板房装修装饰 提前联系装修公司，施工与设计可分开。根据设计方案，对样板房进行装修装饰，要求工艺精致 设计 （含文字） LOGO及VI 系统设计 项目LOGO、名片、工作牌、信纸、信封、纸袋、资料袋等 工地现场 包装设计 项目现场广告牌、导示牌、停车牌、刀旗等 围墙包装设计 根据项目主题及周边环境确定围墙包装设计 主题及LOGO确定后最先设计，展示第一形象 销售资料设计 楼书、户型手册、宣传单张（样本）等进入设计 制作 安装 销售资料印刷 楼书、户型手册、单张、合同、纸袋、名片、工作牌、信纸、信封、资料袋等成品印刷 围墙广告包装 由广告制作公司对围墙进行广告包装 沙盘制作 小区沙盘、单体户型制作 销售 政策 价格策略 根据市场及项目策划预期值，制定价格策略并确定销售价格 最终方案 由发展商确定 销售策略制定 确定销售政策，确定推盘顺序及节奏 促销活动 确定前期促销活动，部分可提早进行 推广策略 推广策略制定 制定项目的整体推广策略，提前落实广告制作公司 最终方案 由发展商确定 广告推广 确定广告推