完善和深化居民区物业管理“五位一体”制度.docVIP

PAGE PAGE 4 完善和深化居民区物业管理“五位一体”制度 江浦路居民区党委第二课题组 一、课题背景和依据 （一）基于经济发展民主需求的反思 我国经济的不断发展，极大地改善了人民群众的物质生活，人们对民主需求的逐渐加强将成为一个必然的发展趋势。上世纪90年代伴随着住房制度的改革，原有国有房屋逐渐变成了个人财产，如何管理使用好自己的房屋，确保房屋在使用期限内的良好运转，物业管理应运而生。自1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，我国国内物业管理迈出了第一步，标志着这一新兴行业的诞生。物业管理的概念也逐渐进入了广大居民的日常生活中。特别是在党的十七次代表大会后，广大群众对社区的自身建设充满新的期待，人民群众要求社区物业管理参与民主、实践民主的强烈愿望，达到了一个新的高度。 （二）基于社区物业管理问题逐渐增加的现状和反思 二十多年来中国物业管理行业得到了迅速发展，为社会建设做出了巨大的贡献。但是，物业管理在发展过程中还存在法规不健全、市场不完善、企业管理不规范、业委会运作随意性大等诸多问题，给和谐社区建设带来了不和谐因素。比如物业管理费纠纷、业主财产损失赔偿纠纷、小区公用设施伤人赔偿纠纷、小区公用部位的侵权纠纷、小区内停车收费纠纷等各种纠纷不断增加。 （三）基于社区“三驾马车”的总结和反思 目前的社区物业管理中，大部分的参与主体主要有三方面：居民区党总支或居委会、业主委员会（业主大会执行机构）和物业公司，可以称之为社区物业管理中的“三架马车”。而在不同的社区中，“三驾马车”为物业管理服务发挥的作用却不尽相同，导致三者对自身定位出现了偏差。 1、物业公司定位不明确。个别物业公司把自己定位在管理者的位置上，物业服务中的方式方法是从一个管理者的角度出发，部分或全部忽略了业主的想法和地位，造成在社区物业管理过程中与业主之间的矛盾不断。 2、业主委员会定位不明确。业主委员会作为业主大会的执行机构，无权代替业主大会作出决定，其权利和义务有相关法律法规及业主公约等的约束。在实际社区物业管理中，出现一些业主委员会随意扩大自身权利范围，代表业主大会作出的决定未能准确反映大部分业主意愿，导致业主利益受损，出现业主与业主委员会意见对立，从而影响了整个社区物业管理的正常运作，并影响和谐社区建设。 3、居民区党总支或居委会参与度把握不明确。在社区实际工作中，“度”的把握是要解决的重点和难点问题，居民区党总支或居委会参与度过低，对业委会、物业公司的行为听之任之，任由其自我发展，往往因为业委会、物业公司各自的利益导向不同，采取的措施缺乏指导、监督和协调或有滞后性，使两者之间“摩擦系数”逐渐升高，矛盾激化；参与度过高，代替了业委会或物业公司行使部分权利，既增加了自身的工作量，也对业委会、物业公司的正常运作产生了干扰，这有违建立业委会制度的初衷。 （四）课题主要依据的相关法律法规 总体看，随着时间的推移，社区物业管理相关法律法规在不断完善，包括《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》、《上海市物业管理条例》以及由相关职能部门出台的行业指导性文件等。但是在实际的操作过程中仍然缺少一些实施细则和配套措施，如《物权法》规定业主有权对小区进行自治管理，但是对如何自治管理，如何对自治管理做好监督而不损害业主的权利缺少指导性规定；再如，对业主委员会成员的要求更多的局限于道德层面，对具体业委会成员在履行职责时该承担什么样的责任和义务无明确的规定。这都需要在社区物业管理中不断探索和创新。 二、课题核心主体的解读 （一）业主与物业公司的关系 业主作为社区物业管理中的主体，由社区内全体业主构成，接受由物业公司按照所签订的物业合同提供的各项服务，业主按照物业管理服务合同，支付给物业公司物业费，物业管理服务对象是业主群体。　物业管理制度、管理计划和管理方式要体现全体业主的统一意志；物业管理企业的各项工作要满足全体业主的共同需求。 物业管理的基础是国家有关法律法规，物业管理与业主双方合作的过程也必须依法行事。双方签订的委托服务合同，业主大会发布的业主公约，物业管理企业与住户们签订的装饰装修规约及特约服务规约等均是依照国家有关法律法规制定的法律文件。无论哪一位业主或者物业管理企业任何一位员工都要把它们作为行动的依据。违反双方签订的法律文件条款的，就要承担相应的责任。由此可见，物业管理企业与业主之间是以法律为基础的平等的民事主体关系。 （二）业主大会、业主委员会与业主的关系 业主委员会是业主大会的执行机构，业主在物业管理活动中享有选举业主委员会委员和监督业主委员会的工作的权利。业主大会履行选举、更换业主委员会委员、监督业主委员会的工作的职责，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大