违法建筑买卖合同之效力问题.doc

违法建筑买卖合同之效力问题 转自：小甘读判例 作者：甘国明 阅读提示：违法建筑，俗称“违章建筑”，是指违反建筑、规划方而的法律法规而建造的建筑物、构筑物和其他附着物。凡是没有依法取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，或者没有按照建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证的规定进行建设的房屋等建筑物都是违法建筑。实践中，对于买卖违法建筑合同的效力存有较大争议。本期推送的一则涉及违法建筑买卖合同的公报案例，《人民司法·案例》以及《交大法学》两篇文章对该案例从不同角度进行了解读（批评），值得阅读思考。限于篇幅，对文章原文进行了大幅删减，仅保留主要观点，对原作者深表歉意，也希望对该两篇文章感兴趣的同学，按照下文中所列索引，查找参阅。 案例名称： 丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案 案例来源： 《最高人民法院公报》2012年第11期 裁判摘要： 房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。 当事人： 原告(反诉被告)：丁福如。 被告(反诉原告)：石磊。 简要事实： 被告石磊系涉讼房屋的产权人，该房屋登记的建筑面积661．96平方米，类型为花园住宅，土地总面积2052．9平方米。2008年10月7日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告丁福如受让被告石磊的涉讼房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，转让价款共计5600万元；被告应于2008年12月18日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接；2008年 11月8日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告如未按约定的期限将上述房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，自合同约定的交付日至实际交付日止。 被告石磊按约支付房款。2008年10月18日，上海市长宁区房屋土地管理局向上海市长宁区交易中心发出附有违法建筑并结构相连的房屋的认定通知单，根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款的规定，不予办理房地产转移以及抵押登记手续。 涉讼房屋所属的上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处于2008年11月10日证明涉讼房屋于2006年度被王慧敏(被告石磊前妻)的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建，被告未参与这次违章拆建的全过程。 原、被告确认自双方协商、达成协议至诉讼期间，涉讼房屋的状况未发生过变化。诉讼期间，原告丁福如表示被告石磊可按目前现状交付房屋，由原告自行恢复至房地产权证登记状态，并承担恢复费用，被告在房屋恢复后协助原告办理产权变更手续，并表示清楚目前行政机关对涉讼房屋产权转移的限制，也愿承担相应的风险，仍要求继续履行买卖合同。 原告请求判令：1．被告拆除涉讼房屋上的违法建筑，恢复原状，并办理过户手续；2．被告支付原告从2008年11月9日起计至实际过户交房之日止的违约金。 被告反诉请求：确认房屋买卖合同无效。 裁判结果： 一审判决：上海市长宁区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告石磊将涉讼房屋交付原告丁福如；二、被告石磊支付原告丁福如逾期交房违约金，以人民币100万元为本金，从 2008年11月9日至实际交付房屋时止，按每日万分之五计算；三、被告石磊应于原告丁福如将涉讼房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后协助原告丁福如办理上述房屋的房地产权变更登记手续；四、原告丁福如支付被告石磊剩余购房款人民币3500万元；五、驳回被告石磊的反诉请求。 二审：驳回上诉，维持原判。 裁判理由： 上海市长宁区人民法院一审认为：本案的争议焦点有三：1．买卖合同是否有效；2．买卖合同能否继续履行；3．如何认定被告石磊的违约责任。 涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，一方面表明被告为涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权；另一方面表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客