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不应补交土地出让金 国土资源网 (2011年4月25日 11:18) □ 秦险峰 　　此案中的单纯由于政府规划调整使得住宅用地容积率上升，开发商无需补交土地出让金，理由如下： 　　首先，本案中政府不能依靠行政命令要求追加土地出让金。和民事法律权利体系的开放性不同，行政机关行使职权和作出具体行政行为，必须依据法律法规的明确授权。行政法律体系虽然很庞大，但总体上应该是闭合性的、是有权力边界的，不能随意扩大适用。“无授权，无权力”为依法行政的应有之义。 　　目前，与调整土地出让金有关的法律、行政法规，一是《城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，……相应调整土地使用权出让金。”二是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准……调整土地使用权出让金，并办理登记。”上述两条规定都只适用于土地使用者（即国有建设用地使用权合同受让方）主动提出改变土地用途，并经有关行政机关批准的情形，而对于政府主动调整规划改变土地用途的，没有规定是否调整土地出让金，根据依法行政的要求，所以笔者认为政府无权依靠行政命令要求开发商补交土地出让金。 　　其次，本案中政府作为合同出让方不能单方面要求追加补交土地出让金。《国有建设用地使用权出让合同》受《合同法》调整，对出让、受让双方的效力是平等的，合同的修改也应当在平等协商的基础上进行。该案例中，政府是有权在开发建设过程中调整部分消防通道用地规划的，而且政府也选择《国有建设用地使用权出让合同》（示范文本）第十八条的第一款第一项，有偿收回了该部分1000平方米的土地使用权。 　　开发商在签订《出让合同》时并不能预见规划的调整，按照原《出让合同》规定的容积率进行设计、建设，在整个履约过程中是没有过错的，同时示范文本第十九条规定，“本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对本合同项下宗地的规划调整权，原规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响……” 　　“已有建筑物不受影响”就是对受让方信赖利益的肯定，根据该条的设计意图，该宗地上的建筑密度、容积率变大和单位地价比出让时高，并不是由受让方主观造成的（开发商并没有擅自增加建筑面积，而且本案中绿地的减少，还很有可能降低住宅小区的舒适度，影响建筑物、地价的整体经济价值），当然也不应当由其承担不利后果，否则并不利于交易的安全、高效进行，对政府公信力也是存在影响的。所以，根据《合同法》的基本原则，应当作出有利于受让方的解释，本案中的开发商仍然可以根据原有容积率设计的图纸继续施工。 　　（作者单位：中国土地矿产法律事务中心线索处） 补交出让金应少于收回土地的补偿价 国土资源网 (2011年4月25日 11:18) □ 朱芹芳 容积率通过影响土地利用效率而影响地价。本期案例中，虽然是因城市规划调整使宗地面积变小、总建筑面积不变导致的容积率提高，但仍应当评估出土地容积率提高了的土地出让金差价，只是在评估时，应考虑1000平方米绿化用地减少后，对整个小区环境优美度的影响，进而对楼房售价产生影响这一因素。 宗地总建筑面积没有改变，而小区绿化面积减少而整体环境、品味、舒适度降低了，因此楼房的总售价只会相应下降，开发投资人的利益就会受损，所以最终补交的土地出让金价格，应少于政府收回的1000平方米国有土地使用权的补偿价，具体数额应委托有资质的土地评估机构进行评估，并经国土局地价委员会集体会商确定。 （作者单位：江苏省大丰市国土资源局） 应到国土部门签订补充合同 国土资源网 (2011年4月25日 11:19) □ 张 瑞 文中所提到的宗地，因公共设施建设（消防通道）需要已经有偿收回其中1000平方米。已出让地块的范围发生了变化，势必引起其他规划设计条件变化。鉴于项目仍在建设中，按照《城乡规划法》第四十三条“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请”的规定，开发公司应及时到城乡规划主管部门重新申请变更剩余地块的规划设计条件或建设用地规划许可证。城乡规划部门应当按照依法调整后的控制性详细规划，重新出具剩余地块规划设计条件或建设用地规划许可证，同时应当函告同级监察、国土等相关部门。 　　按照《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）第四条，开发公司持新的规划设计条件或建设用地规划许可证，到国土部门签订补充合同。国土部门应当按照批准变更时日为土地评估基准日，按该宗地新容积率条件下的楼面地价追缴土地使用权出让金。但是