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金祥悦园结案报告 报告体系 1.1 项目的基本概况 项目位置：罗湖红岗北路金祥都市花园内 占地面积：4102.87㎡ 建筑面积：9889.7㎡（住宅部分： 8214.43 ㎡） 总套数：108套（可售套数：107套） 建筑类型：由2座8层多层建筑及2座11层小高层建筑组成 梯户比：1梯2户/4户 土地使用年限：2006年1月19日-2076年1月18日 1.2 项目的产品概况 1.3 挖掘项目核心价值 价值一：地段。体现罗湖、市区内的价值。 价值二：社区。14万平米成熟社区价值。 价值三：规划。市区罕见的低密度、低梯户比。 价值四：产品。罗湖稀缺的居家型产品；部分户型南北通。 价值五：景观。周边山景；社区园景、泳池景观。 价值六：年限。70年用地产权。 1.4 项目的定位 1.5 项目的前期客户定位 1.6 前期客户描述回顾 1.6 前期客户描述回顾 1.6 前期客户描述回顾 小结: 项目整体规模小、但拥有关内地段、多层/小高层物业、社区型物业、低密度、低梯户比、长使用年限等方面的优势； 项目主力户型为二房和三房的居家型物业为主； 地段+社区型居住物业成为项目核心价值所在； 项目前期的客户定位主要以清水河片区内个体工商户、生意客户；八卦岭片区、笋岗片区内的中低管理层员工及技术蓝领为主； 3月14日悦园销售中心开放 5月1日样板房开放 7月6日取得销售预售许可证 7月7日公开发售 7月21日住宅部分全部售罄 2.3 现场包装 2.3 样板房 2.4 推广渠道总结 措施： 售楼处卖场氛围营造包括销售中心外侧广告位、屋顶门头等 看楼通道、围墙及平台园林包装展示 2套精美样板房的展示及4套其余单位的交楼标准展示 评价： 包装到位，充分展示项目的形象 样板房引导作用明显，样板房大大推动该户型的销售 2.4 推广渠道总结 措施： 5月底在房信网上2周广告投放，由于发展商与网络公司沟通到位，充分利用广告位档期的空闲时间，最终实际使用时间为6周左右时间。 评价： 网络广告选择：信息网作为一个专业性、社会公信性强的网络媒介，受众多为业内人士和广大购房客户的认同，因此项目广告投放扩大对目标客户网罗; 网络广告效果：来访客户中约有20%左右客户来自网络. 2.4 推广渠道总结 措施： 结合各营销节点有针对性投放手机信息，传递项目信息； 项目营销过程中每周末及营销节点通过手机短信平台分别每次投放1-3万条短信息，共累计投放30万条左右信息； 通过细化目标客户的特征提高信息到达的准确性。投放的目标客户以罗湖及布吉客户为主，在后期增加了福田区域客户的投放力度。 项目营销过程中采用了高频率、针对性、持续性的方式进行短信投放。 评价： 手机信息通过对目标客户有针对性选择投放，有效增加来访咨询电话和客户； 手机信息的及时性大大增加项目信息的传递及时性。 在客户群的选择方面可以尝试扩开，将项目作为全市性项目进行操作。扩大客户来访区域。 小结： 网络广告作用效果明显，是成交客户主要信息来源渠道，因此建议在未来其他项目的销售过程中加强对其的利用； 手机短信息投放是来访客户项目主要的信息来源。通过高频率的手机短信息投放准确快速的传递了项目信息。因此可以在下个项目中考虑采用； 报纸广告选择的报种(南方都市报)符合来访及成交客户的阅读习惯，但由于受投放的版面、位置及投放的次量影响，效果并不明明显。建议在下一个项目投放过程中可以考虑适当增加投放的版面或次数，确保取得良好效果； 项目包装整体档次及方向，基本上符合项目的整体形象，但销售中心整体氛围的营造方面尚存在不足之处.(例如看楼通道的灯杆旗整体较为稀疏，不易营造热烈的销售环境)因此建议在金庭阁项目的推广包装过程中，注意对销售中心氛围的营造。 2.5 实现价值—销售业绩 销售总套数：107套 销售总面积：8005.15㎡ 销售总金额 销售均价：11033元/㎡ 2.5.1 各户型实现销售均价 3.5.2 各座销售均价 2.5.3 二房户型实现销售均价 2.5.4 三房户型实现销售均价 小结： 项目快速成功销售，实现项目预期任务，为发展商实现了利润最大化； 项目整体销售均价为11033元/平米，达到预期销售目标； 小高层二房高于多层二房的销售均价； 小三房销售均价高于大三房销售均价； 整体综合素质高的B座实现了其价值最大化，条件相对较差的D座在销售过程中，利用价格优势作为项目销售的突破点。 Index: 目标和结果 开盘前准备分析 现场流程分析 开盘后营销策略 开盘前后工作时间轴 签到区： 1：00开始有客户到场排队； 6：00开始有排队，1-30号为主； 7：00到场客户开始增多； 7：40到场排队人数达到高峰； 8：0