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南京LOFT住宅市场分析报告 资源 051171047 彭佳雯 南京LOFT住宅市场分析报告 一、南京住宅市场宏观经济环境分析 （一）南京宏观经济发展状况 1、地区生产总值 注：本报告所有宏观经济数据均来源于南京市统计局网站公布的《南京市统计年鉴》。 GDP、人均GDP反映地区宏观经济发展状况的具有高度概括性、代表性的指标。南京市2000年至2006年，GDP、人均GDP均呈现逐年平稳增长趋势，且均实现每年两位数的快速增长速度，其中GDP年平均增长率为17.63%，人均GDP年平均增长率为15.62%，说明南京市是国内经济最具活力、发展最为稳健的区域之一。宏观经济发展的良好势头为南京房地产市场繁荣发展打下坚实基础。 2、固定资产投资 在江苏省2002年起实行的“沿江开发战略”的显著推动作用下，南京市社会经济发展进入新一轮加速阶段，其全社会固定资产投资完成额自2002年以来的逐年显著增加是社会经济加速发展的宏观表现之一。同时，固定资产投资与房地产投资密切相关，其是反映一个地区房地产市场熟度的重要指标。固定资产投资完成额的持续快速上升表明南京市房地产市场处在良好的上升通道中，仍有进一步稳定发展潜力。 3、产业结构 南京市2000—2006年三产比重（%） 　第一产业第二产业第三产业20005.448.446.220015.147.647.320024.847.347.920034.25144.82004 南京市2000—2006年三产比重（%） 　 第一产业 第二产业 第三产业 2000 5.4 48.4 46.2 2001 5.1 47.6 47.3 2002 4.8 47.3 47.9 2003 4.2 51 44.8 2004 3.4 48.6 48 2005 3.3 49.8 46.9 2006 3 49 48 4、人民生活水平 南京市城市居民可支配收入、职工工资水平逐年稳步提高，2006年城市居民平均每人每年可支配收入为17538元，职工年平均工资为28439元，与2005年相比分别增长了16.94%和12.79%。居民生活水平的显著提高使得居民改善居住的意愿得以实现，以及居民日渐增强的投资意识和投资能力，是南京市房地产市场发展的根本驱动因素。据有关资料显示，2005年南京市全年购房动机构成中，改善居住占比例最大，为34.7%，其次是投资，为22.4%。 （二）南京房地产市场整体发展状况 1、市场供给总量变化（房地产开发投资额及施竣工面积） 南京市房地产开发投资持续增长，2006年投资完成额351.17亿元，同比增长18.58%。资金是决定房地产行业企业生存和发展最重要的要素之一，投资额的加大意味着资本要素的增强，房地产资金链得以延伸，有助于促进南京市房地产行业的良性发展。 房地产开发投资施工、竣工面积直观反映了地区房地产市场的活跃程度。2000至2006年南京市房地产施工面积逐年显著增加，竣工面积亦呈现总体增长趋势；2006年施工面积为3321.96万平方米，同比增长22.95%，竣工面积807.46万平方米，同比增长28.77%。南京市房地产开发投资建设的房屋建筑面积中，住宅建筑面积所占比例较大，2006年住宅施工面积占总施工面积的79.07%，住宅竣工面积占总竣工面积的83.15%；住宅建筑面积的年变化趋势与总建筑面积变化趋势保持高度一致，2006年住宅施工面积、竣工面积同比增长分别为23.69%、18.94%，表明南京市住宅市场活跃程度较高，且随着整体房地产市场发展呈现稳步发展趋势。 2、整体价格走势（房地产价格指数） 　 2003年价格 指数 2004年价格 指数 2005年价格 指数 2006年价格 指数 房屋销售价格指数 109.8 115.3 107.8 104.3 商品房 111.1 112.1 107 103.5 （一）住宅 112.1 113.3 107.7 103.8 ???? 1、经济适用房 103 100.9 102.8 100.9 ???? 2、普通住宅 112.9 114.5 108.5 104.4 ???? 3、豪华住宅 111.9 107.2 112.7 105.2 （二）非住宅 107 107.3 103.8 102.6 ???? 1、办公楼 105.8 109.3 107.1 103.9 ???? 2、商业娱乐用房 109.3 104.9 103.5 101.7 注：计算各年价格指数时以上一年价格为100。 房地产整体价格走势可由房地产价格指数来反映。由表中价格指数均超过100可知，从2003年至2006年，南京市各类商品房（包