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保险公司参与房地产市场分析 财富管理中心课题组 2010/ 一、管理办法的推出 继2010年8月5日保监会公布《保险资金运用管理暂行办法》和《关于调整保险资金投资政策有关问题的通知》后， 9月5日保监会又公布了股权和不动产投资的细则办法 《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》。保险资金运用正式进入多品种投资的操作阶段。 二、投资范围与禁止投资 按照《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险资金可以投资的不动产包括：已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；四证(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证)俱全的在建项目；四证加上预售许可证或销售许可证的可转让项目；取得产权证项目以及符合条件的政府土地储备项目。 投资不动产暂行办法强调，保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效;地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市;管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。 此外，投资不动产暂行办法还规定，保险公司不得以所投资的不动产提供抵押担保；不得投资开发或者销售商业住宅；不得直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)；不得投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权，或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。保险资金投资不动产，应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。 按照暂行办法规定，保险公司不能直接投资房地产企业的股权，但是可以投资房地产企业某个项目公司的股权。保险资金可以直接投资企业股权或者间接投资企业股权（以下简称直接投资股权和间接投资股权）。直接投资股权，是指保险公司（含保险集团（控股）公司，下同）以出资人名义投资并持有企业股权的行为；间接投资股权，是指保险公司投资股权投资管理机构（以下简称投资机构）发起设立的股权投资基金等相关金融产品（以下简称投资基金）的行为。 另外，股权暂行办法中还明确，保险资金只能投资处于成长期或成熟期的企业股权，不能投资创业风险投资基金，不能投资高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权。不得投资创业、风险投资基金。不得投资设立或者参股投资机构。 两个暂行办法还对投资比例、退出机制、信息披露、风险控制等事项作出了规定。 三、业内信息 1、新规拓宽了商业不动产投资的空间 中国保险公司旗下管理的资产规模约为人民币4.6万亿元，并且以每年约20%的速度增长。如果保险公司将全部10%的额度都投向商业不动产，则投资规模相当于人民币4,600亿元，也就是685亿美元的潜在需求，而去年的商业不动产投资总规模才为170亿美元。新规的出台拓宽了商业不动产投资的空间，中国将有巨大的潜在投资资金寻求房地产投资目标，这将刺激相关的房地产开发活动。 2、可能的投资渠道 由于目前相关实施细则尚未公布，因此保险资金进入不动产或者股权投资领域具体渠道和实施方式还不明确。通过对人保资产、太保资产等业内人士访谈，推测较为可行的渠道包括：（1）投资有稳定回报的REITs产品。保险机构通过持有优质大型商铺、写字楼等商业物业或者获得商业物业的租金收益权，以长期不动产租金收入的REITs模式获得投资收益。另外《投资不动产暂行办法》特别规定：不动产相关金融产品属于固定收益类的，应当具有中国保监会认可的国内信用评级机构评定的AA级或者相当于AA级以上的长期信用级别，以及合法有效的信用增级安排；属于权益类的，应当建立相应的投资权益保护机制。（2）在未来保监会政策许可条件下投资信托产品，实现保险资金进入不动产或者股权投资领域。 3、对信托产品带来影响 保险投资一般要求比较长的投资周期和稳定现金流，因此目前信托计划需要在项目选择和交易结构设计上进行相应改变，主要包括：选择可以持续滚动开发的投资项目；延长信托计划期限以便更好地匹配保险投资特点；调整信托计划收益率等。由此将会催生对投资级优质地产的需求。保险资金的介入将在国家管控住宅商品房的大时期下，极大刺激商业物业的发展，将房地产行业的重点推向高品质的商业物业。 四、保险机构投资不动产与股权的范围界定和管理细则的对比。 表 1:股权和不动产投资范围和分类 投资分类 投资范围 不动产投资 基础设施类不动产 非基础设施类不动产不动产相关金融产品 （1）已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目 (2)已经取得国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证、 施工许可证的在建项目 (3)取得国有土地使用权证 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证 、施工许可证及预售许可证或者销售