立体空间土地价格的评估及其实证研究——以南京市商业用地为例.pdfVIP

目录 图目录 图1-1技术路线……………………………………………………………………………………9 图3-1地租变化趋势图…………………………………………………………………………．16 8 图3-2地价模型图………………………………………………………………………………一l 图4—1立体空间土地价格评估思路……………………………………………………………．26 表目录 表2-1日本地下街造价与地面建筑的比较(以地面建筑单位造价为100)…………………10 表3-1南京市商业用地基准地价内涵(2008年)……………………………………………。14 表3-2德国史基墨氏各楼层效用比率………………………二…………………………………．19 表4-1单独出让地下商业空间使用权的交易实例……………………………………．．．………27 表5-1南京市商业用地地价指数表……………………………………………………………．35 表5-2比较因素条件说明表……………………………………………………………………．36 表5-3比较因素条件修正指数表………………………………………………………………．38 表5-4南京市房屋出租费用标准………………………………………………………………．40 表5-5南京市房屋出租税收标准………………………………………………………………．．40 表6-1南京市商业用地一级地复合基准地价…………………………………………………．47 Ⅲ 第一章绪论 第一章绪论 1．1选题依据 1．1．1研究背景 当土地利用的范围延伸至地下空间时，便形成了真正意义上的土地立体利用。我 国的城市地下空间利用，是在20世纪60年代末起步的。20世纪80年代中期起，随 着国民经济的发展和城市化进程的加快，城市矛盾日益加剧，城市土地立体利用不论 是数量和质量上，都有了相当规模的发展和提高。南京市在20世纪80年代以后，地 下交通隧道、高层建筑配建地下室日益增多。依托地铁l号线，出现了以商业、文化 娱乐等功能为主的地下设施，2005年《南京城市地下空间开发利用总体规划》出台， 提出了在2010年前将依托地铁，对新街口、河西等六大重点区域地下资源进行整合， 形成14条地下街区，构成南京地下空间的基本框架，南京市土地立体利用进入快速 发展时期，立体利用成为当前土地利用的重要特征，利用强度也在逐步提高。而目前 土地出让价格、评估价格中，很少将利用地下空间的价值考虑其中。土地的立体利用 能够提高土地产出效益，一些开发商也因此大力挖掘地下空间的利用价值。这一方面 提高了土地利用强度，促进了集约节约用地，但另一方面却使得地下空间利用的价值 没有包含在土地出让价格中，不仅不利于立体空间尤其是地下空间的管理，而且国家 作为土地所有者没有获得增值收益分配，土地价格呈现不完整性，部分国有资产流失。 因而近年来，城市立体空间土地价格与估价体系完善研究已成为学者们探讨的热点。 1．1．2研究目的 本文旨在从理论上探讨立体空间土地价格的内涵，并提出土地立体空间土地价格 的评估思路和复合基准地价，对当前不含立体空间土地价格的基准地价进行比较分 析、矫正，通过价格显化土地立体利用的收益，更好的体现我国地上、地下空间的价 值，为今后土地出让与立体空间土地价格评估提供参考。 1．1．3研究意义 土地立体空间的利用是城市快速发展的需要。但是城市地下空间使用权有偿出让 在我国还处于探索阶段，立体地价评估还有待于发展。本文拟通过完善地价内涵，提 出立体地价概念，明确立体空间权属，探讨地下空间价格的评估，建立立体空间复合 基准地价，并结合实际进行应用，体现研究的意义。 一是为今后地价体系、估价研究提供理论参考。本研究在现有的地价理论研究的 基础上，提出了立体空间土地价格的概念，并通过比较几种评估价格的含义，分析了 立体空间土地价格的评估及其实证研究——以南京市商业用地为例 不同价格对于土地立体空间土地价格评估的适用性，进行了立体空间土地价格评估思 路的探讨，