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第五章 住宅小区物业管理服务与经营 【案例透视】 第一节 概述 第二节 住宅小区物业管理服务 第三节 住宅小区的物业管理服务与经营存在的问题及解决对策 案例透视 物业管理公司有权以业主不交物业管理费而停水电吗？ 某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该住户的强烈不满。 详解 在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房价款的义务，享有取得房屋所有权的权利。而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利均应一致。履行了相关合同义务，就应该享有相应的权利，反之，则应按照合同的约定承担相应的责任，这就是责权利一致。可是两种法律关系混淆就不行，不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利，这样做就会导致责权利不一致。 详解 上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。可以双方谈，也可以打官司。但如果该住户已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等，这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。物业管理公司应该保证其权利的实现，而其他人（包括开发商）则不能对这种权益进行侵害。 详解 现在开发商要求物业管理公司用停水、电的方式使住户按时交款，其实质就是：由于住户未履行房屋买卖关系中的义务而不能享有物业管理法律关系中的权利。这显然是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。而物业管理公司按照其要求对住户停水、电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。假设该住户欠交物业管理费或欠交水电费，物业管理公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应。但即便是这个时候，也是物业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开发商的调遣。 第一节 概述 1.1住宅小区管理的概念 住宅小区是依城市统一规划建设，基础设施配套比较齐全，建筑面积在5万平方米以上，入住率达60%以上的小区。 按照建设部1994年施行的《城市住宅小区管理办法》第二条第三款之规定：住宅小区管理是指对住宅区内的房屋建筑机器设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。 第一节 概述 1.2发展概况 为改变我国对住宅小区管理长期存在的“重建设，轻管理”的倾向，建设部门从20世纪80年代起，开始探索适应我国社会主义市场经济的房屋管理模式，研究房屋体制改革，并逐步意识到要对住宅小区进行专业化综合管理。在较短的时间内，住宅小区的物业管理从无到有、从点到面，有了蓬勃发展，新建住宅小区特别是建设部试点小区成果更为显著。物业管理覆盖面不断扩展，居住小区、综合大楼、办公用房、厂房仓库等物业都陆续加入了物业管理行列。同时，许多城市又针对就住宅小区物业管理工作相对薄弱的状况，在新建住宅小区管理取得成功的基础上，把迅速在旧区推广物业管理的工作列入房改重点内容，并制定相应配套政策，数年内也都取得了可喜成绩。然而，在小区管理中也渐渐暴露出管理体制不顺、服务水平较低和管理规则过于原则等问题。有鉴于此，国务院《物业管理条例》于2003年9月1日正式施行，对业主委员会的职责、物业管理企业的行为规范、物业管理服务合同的内容以及有关权利义务、法律责任等作了规范，这必将推进住宅小区管理的法制化、统一化和规范化建设，迈开了住宅小区物业管理健康有序发展的新步伐。 第一节 概述 1.3住宅小区物业管理服务的基本内容 住宅小区管理的基本内容主要由房屋及房屋设备的使用与维修管理和住宅小区环境维护、市政设施管理等组成，具体内容如下： （1）住宅小区内各类房屋及其附属设施、设备的维修和管理。 （2）住宅小区内房屋及水、电、气等日常保养和维修。 （3）住宅小区的环境保养。 （4）治安保卫和车辆管理。 （5）按照住户要求，提供各类专项服务和特约服务。 第二节 住宅小区物业管理服务 2.1住宅小区物业管理服务的意义 1.良好的服务能够弥补物业本身的不足，使物业的功能和环境效益能够更好地发挥。 2.良好的服务能够为业主和使用人提供方便快捷的帮助，提高服务社会化水平，解放生产力，创造更多的就业机会，从而提高人们的生活质