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PAGE 19 中国家庭的最优化 住房投资方案 西安交通大学 谢俊 黄越 王欣伟 摘 要 本文通过对中国现阶段房地产总体情况进行分析，运用统筹学、概率论等相关知识，建立目标函数，为不同类型的中国家庭提出了合理、贴切的住房投资方案。 首先，本文结合现有数据，运用灰色系统理论建立了描述房价的模型，对未来房价进行预测。由于预测本身具有随时间呈扇形放大的不确定度，本模型只采纳短期预测数据，力求最大的准确度。预测结果表明：未来一定时间内，房价将以1.057的同比价格变化指数继续上涨，这就为住房投资提供了最基本的保障。 然后，本文进一步对制约住房投资利润的因素进行析解分离，运用差分方程求解等方法，对贷款方式、租金额度、折旧损失分别进行讨论。结果表明：对于不同户型的投资，需要结合实际评估比较利息损失。而选择的租金额度，有利于减少损失，增加利润。 在模型的改进方面，本文又进一步考虑了市场对住房户型面积的需求，以及现实存在的通货膨胀率，引入了风险评估，最终得出结论：在现有的政策和国情下，投资住房将比单纯储蓄收益能够获得更多的收益，而且对于不同个性取向类型的家庭，投资取向也有所不同：“投机冒险型”家庭可以选择尽可能大面积的户型；“保守型”家庭可以选择面积为户型的住房；而“中间型”家庭可以选择投资户型的住房。 从整体上看，本文得到了一个较为完备的家庭式住房决策方案。其充分抓住了影响投资收益的关键因素，将复杂的房地产投资过程高度明了化，再加上较为紧密地联系了实际，使模型缜密，易懂，适用性强，但也不可避免的具有公式较多，运算量大的缺点，仍有待做进一步的改进。 关键字：住房投资，灰色理论，住房价格，利润，贷款方式，风险 问题重述 随着改革开放的进一步深入，我国经济进入了高速发展期，数千万中国家庭从此迈上了小康之路。与此同时，大众的投资观也由一贯的“存钱”逐渐转向为“生钱”。近几年来，中国的房地产行业异常红火，一些手有余钱的家庭也为之吸引，尝试投资房地产来获得收益。但楼市有风险，政府接踵而至的各项政策，高空置率与高房价共存的奇怪现象，都为中国的房地产产业披上了一层浓浓的迷雾，也给即将或是正在其中行船的家庭式住房投资平添了种种不确定性。尽管如此，相对于股票、基金的抽象性，房地产商品的现实存在对能力有限的家庭式投资而言仍具有不可抗拒的吸引力。因此，迫切需要根据市场房屋价格的变化情况，并综合考虑家庭收入、租金收入、储蓄及贷款利率、房屋折旧率等相关因素，建立数学模型，为家庭进行住房投资做出合理性决策。 问题分析 任何投资，追求的都是利润的最大化，同时尽可能规避风险。对于住房投资而言，利润主要来源于租金和再次卖出时获得的差价，而在此过程中，房主所要承担的损失主要有银行利息、折旧费、物业费以及两次买卖过程中存在的税费和手续费。 对于低收入家庭而言，如何负担第一套住房都存在一定困难，基本上可以不考虑其投资第二套住房的情况。而对于高收入家庭而言，其拥有的资产数额庞大，投资领域多样，对于风险的承受力很大，研究价值不是很明显。因此，焦点应集中于占相当比例的中等收入家庭，其资金有限，抗风险能力差，使得建立一套模型来寻求利润的最大化以及风险的最小化就显得尤为必要。同时，其购置房产往往需要借贷，而其家庭收入决定了贷款额度以及年限，更进一步决定了其买入房屋的质量、居住面积。 当然，也绝不能忽视市场对不同户型住房的需求（其决定了空置率，而空置率的反影响已体现在房价变化中了），其关系着房屋成功租出或售出的可能性，在当前的房地产红火以及政府宏观调控的大形势下，房屋价格很难有相当明显的下跌，因此市场对不同户型住房的需求也就成为决定住房投资风险的最主要因素。由于房屋价格等相关因素有着十分明显的地域性差异，为了使讨论更为形象和直观，本文主要以西安市为例进行展开分析。 模型假设 （1）假设在一段时间内，国内房地产业在相关政策、市场供求等方面不会出现幅度十分巨大的变化。 （2）假设在一段时间内，有关该模型中所购房屋的物业费、贷款利率不会产生很大的波动。 （3）假设该家庭在投资房屋时，能够相对选取比较合适的户型布局、楼层和地理位置，使得决策可以相对忽略这些次要因素。 符号说明 符号 说明 单位 投资所购房屋的面积 第年该房每平方米价格 交纳住房贷款利息 元 截止第年盈利的累计值 元 房屋同比价格变化指数 - 房屋折旧率 - 平均年租金盈利 元/年 平均年缴纳物业费 元/年 发展灰度以及内生控制灰度 - 灰色理论所涉及序列 - 贷款利率 - 模型的建立与求解 Ⅰ 整体模型的建立 假设投资所购住房面积为，第年该房价格，需缴纳住房贷款利息，每年盈利为，累计盈利为，房屋同比价格变化指数为，折旧率为，每年租金盈利为，物业费为，则有如下关系： 该房实际价格： 年盈利满足： 所以，此次投资的最