武汉吴家山片区 航天嘉园项目营销策略报告.ppt

* 趣味的——为未来在匆忙的都市生活中奔忙的业主提供一个“闲暇时光”体验场，提供发呆或静思的场所 时尚简洁的清水混泥土架构，形成活泼的木百叶顶，立面搭配质感的钢索，绿色爬藤植物环绕，遮挡烈日炎炎 * 充满参与性的社区半公共空间，诸多可以驻足而聚，停步以息的小空间，扩大社区成员之间的交往空间，加强邻里的沟通，促进形成社区和谐的居住氛围。 趣味的——为未来在匆忙的都市生活中奔忙的业主提供一个“闲暇时光”体验场，提供发呆或静思的场所 * 娱乐的——个性化的运动场所，为健康进行有效调节 吻合目标群体的生活方式，增强园林的娱乐性 游泳池 慢跑道 网球场 三人篮球场 攀岩 儿童游玩空间 * 娱乐的——“无线巡游”，提供无线上网的户外场所，使业主随时实现网游生活 安装无线网络设备，沐浴在开放式的园林当中充分享受科技、时尚带来的便利 任何角落、任何时间，无线网络带来无限可能 * 项目配套设施建议 项目建筑立面建议 项目园林景观建议 展示区（污水沟）建议 * 以青年为目标客户的典型社区特色配套案例 项目名称 上海·绿庭尚城 深圳万科四季花城 北京·上上城 规模 48.7万平米、容积率1.99 54.4万平米、容积率1.45 400万平米、容积率3.42 生活类 三万平方米的商业街，餐厅、休闲、娱乐设施充分满足客户需求 300m的商业街，商业业态包含餐饮、服装鞋帽、美容美发超市等生活业态。 150m的商业街及近万平方米的大型超市、双语幼儿园、社区卫生院、社区大巴 运动休闲类 Mini影院、游泳池、书吧、健身设施、餐厅、儿童游乐场 泳池、健身房、桑拿室、壁球室、羽毛球馆、桌球、室外儿童游戏等其他:网球场、蓝球场、烧烤场、风味食街等 KTV、保龄球、桑拿、健身馆、棋牌室、游戏室、游泳馆、台球、羽毛球、乒乓球 结合典型案例，本项目社区配套的选取原则： 满足现代年轻人对工作、生活、交流、运动四大要素的需求 齐全的生活配套、服务； 时尚的、潮流的、受年轻人追捧的特色休闲和运动配套； 规模小、对后期经营管理要求不高。 * 利用三江现有客户网络和客户基础来建立关系网络，通过老客户拓展及老带新进行客户扩容 客户扩容两大途径： 老客户拓展 新客户拓展 通过项目外围推广途径获知本项目的诚意客户； 通过三江老客户中的意见领袖口碑传播，“老带新”——对本项目而言此乃关键的途径。 优化会员俱乐部，以本项目名义通过各种活动加强对三江现有客户资源的维护与调动； 通过制定针对性的“优先”、“优惠”激励机制赋予老客户实惠感与身份感。 * 客户资源进行系统化的维护为本项目进行针对性的圈层营销奠定基础 回访客户 定期短信 电话回访 前town俱乐部会员 资料寄送 电子楼书 电子客户通讯 生日问候 贺卡、鲜花订送 奖励政策 老带新，赠送管理费等物质奖励 主动：会员活动 老客户答谢活动，会员可以带随行3人参与 被动 会员向朋友的口碑传播、资料传播 三江现有客户 意向或成交客户 建立圈层 维护圈层 圈层传播 客户资源维护体系 * 客户拓展计划：全面聚集目标客户 销售前期 集团员工 周边大型企业 外展场客户 活动营销客户 品牌联盟客户 武汉市区三江项目业主 孝感、宜昌三江项目业主 销售期 活动积累客户群 外展场积累客户群 吴家山居民 营销主抓客户群体 原有资源挖掘 拓展客户群体 老带新客户 资源挖掘 * 项目整体推售节奏安排 项目入市时间： 从竞争角度考虑，项目面临的未来持续竞争越发激烈，入市时机宜早不宜迟； 考虑到销售旺季和房交会的影响，08年10月将会是较适宜的入市时间。 商业推售节奏安排： 鉴于项目目前区位的现状，项目启动阶段不适宜推售商业，时机视住宅销售情况而定； 住宅销售可促进商业销售，检验商业部分的市场需求。 推售顺序安排考虑因素 第一次A区推售地块确定依据：选取最邻近1期，昭示性、进入性最好的地块启动，且以市场主流多层产品启动； 第二次推售地块的选择：主要取决于让资源价值与价格逐步递增的安排原则，且考虑到开发的连续性； 主景观轴 A B 08年目标 速度：10月可销售面积5万㎡，当年销售3万㎡ 。按销售产品都为80㎡ ，则3个月至少销售375套，若开盘销售200套，则每月平均60套； 价格：在保证速度的情况下保证价格； 项目形象与企业品牌：通过本项目提升项目形象与企业品牌。 * 启动区推售节奏——分批推售，营造市场热烈追捧氛围，保证持续销售的同时实现价格提升 市场参考数据： 新盘每期推盘量300~500套不等； 开盘后每月走量多层50~180套 项目自身考虑因素： 客户对项目区位的接受仍需一定时间的引导； 小高层产品的市场风险较大； 基于项目低价入市的策略考虑，首批不宜推售价高产品。 分批推盘，实现小步快跑 08.11 08.12 09.1 08.10