丁香里全案策略课件.pptx

嘉定禹洲·丁香里全盘营销方案 第一部分 市场分析 第二部分 项目思考 第三部分 推盘计划 第四部分 营销推广宏观市场解析土地市场表现土地热潮持续高涨，宅地价格一路飙升地王加速上海环线新格局，郊环一手房价整体破4在即嘉定徐行2.4万元/㎡2016年上海宅地楼板价走势宝山顾村3.6万元/㎡嘉定新城3万元/㎡杨浦新江湾4.9万元/㎡杨浦新江湾5.3万元/㎡嘉定江桥2.7万元/㎡内中环虹口凉城6.7万元/㎡外郊环郊环外内环内中外环青浦朱家角2.2万元/㎡浦东祝桥3.3万元/㎡青浦徐泾2.9万元/㎡松江泗泾3.8万元/㎡浦东周浦4.4万元/㎡松江新城3.9万元/㎡2017年下半年地王入市后，上海一手房价格局郊环：外环：中环：内环=4：6：9：15宏观市场解析整体市场表现新政失效，商品住宅市场量价呈现“V”形特征，并仍在快速反弹市场重现供小于求，成交均价已站稳3.7万/㎡（历史高位持续被攻破）325新政宏观市场解析市场走势预判7月成交量继续回升至129万方，预计三季度缓慢增长，四季度成交量大幅回升至新政前的80%，下半年价格平稳上升预计四季度成交量大幅回升成交总量达到新政前的80%新政后二季度成交量跌至冰点预计三季度成交量出现回升承接老城东北外延，逐步融入嘉定老城区域板块解析板块概括区位——嘉定区东北部板块——徐行镇28KM人民广场区位：本案位于嘉定徐行镇，嘉定区境东北部，距嘉定城中心4.2公里，东和宝山区相接；南紧靠马陆镇、新成路街道；西依菊园新区、嘉定工业区（北区）；北与华亭镇为邻。人口：徐行地属嘉定区边缘小镇，全镇面积 40平方公里，常住人口7.5万，户籍人口3万。距轨交接驳较远，车行便利区域板块解析板块概括4KM出行方式城市重要节点自驾距离驾车时间（不拥堵时）驾车路线自驾嘉定新城城区5.3km16min澄浏路-胜竹路-永靖路-温宿路五角场34.6km45min沪嘉高速-中环路人民广场28km53min沪嘉高速-中环路-南北高架嘉定北澄浏路5KM轨交11号线沪嘉高速入口出行方式站点距离轨交11号线嘉定北4km沪嘉高速郊环线澄浏路11号线能满足基本需求，整体层次不高区域板块解析板块概括周边教育资源多，全龄式教育：基本医疗服务尚算便利：出行方式学校距离幼儿园徐行幼儿园1km嘉定实验幼儿园1.6km小学徐行小学0.8km嘉定武校小学部0.8km中学徐行中学1.3km育红中学0.8km嘉定一中2km远东学校2.1km城市重要节点距离备注徐行社区卫生服务站0.3km嘉定中医医院东区4lm二级甲等嘉定区中心医院5km二级甲等好药师大药房0.8km时代联华购物中心海上五月花徐行幼儿园徐行小学徐行中学嘉定一中世纪华联远东学校嘉定实验幼儿园徐行卫生服务站嘉定中医医院嘉定区中心医院菊园新区地段医院罗宾森购物广场周边现有商业配套档次较低；需依托嘉定老城：综合商场：海上五月花美食广场、时代联华购物中心、方舟时代广场、欧尚嘉定老城商业中心：罗宾森购物广场、百联购物中心、东方商厦、欧尚嘉定店银行：工商银行，建设银行，农业银行，民生银行，农商银行其他：平城路支局方舟时代东方商厦欧尚商业学校医院“菊园+徐行”的大菊园板块初现雏形区域板块解析板块格局徐行属区域价格洼地，作为菊园板块延伸，未来具有较大升值空间徐行嘉定老城传统嘉定老城区，本身拥有成熟的配套设施，目前无在售一手住宅嘉定老城传统嘉定老城区，本身拥有成熟的配套设施，目前无在售一手住宅。菊园依托老城区本身拥有的配套，再加上轨道交通11号线嘉定北站的交通便利，使得板块价格迅速上涨，目前公寓均价32000元/㎡嘉定老城菊园板块科研单位集群+国际学校，菊园高端版块的外延，在售公寓均价28000元/㎡，相比老城仍处于价格洼地，未来地王上市，具备较大升值空间徐行板块依托政府规划建成的嘉定新城，结合轨交利好，板块内公寓均价35000元/㎡，同时吸引本地客户及市区导入客群，未来地往上市价格具备进一步上涨空间。嘉定新城嘉定新城区域竞争环境竞品分布内部竞争压力加大 外部竞争受老城影响区位项目面积段装修标准2016年成交套数价格徐行佳兆业城市广场高层90、125平3房洋房140-150平4房毛坯精装100041121000碧桂园嘉誉85平3房，115平3房，140平4房精装200017728500老城/菊园禹洲老城里87平2房，107平、125平3房毛坯精装100047832800日月光伯爵天地（待售）93-105平2-3房 毛坯----绿地天呈（公寓待售）公寓90-132平3房叠加：133-152平公寓精装2000叠加毛坯2535800金隅大成郡138、158平4房毛坯送地暖空行碧桂园嘉誉徐行地王菊园金隅大成郡佳兆业城市广场绿地天呈禹洲老城里日月光伯爵天地区