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第二章 房地产征收征用
【考情分析】 2009年考试题型、分值分布
年 份
单项选择题
多项选择题
案例分析题
合 计
2009年
4题4分
1题2分
4题8分
9题14分
【内容框架】 第一节 房地产征收征用概述 1.征收概述 2.征用概述 3.征收与征用的异同 第二节 房地产征收的前提条件 1.公共利益的界定 2.公共利益的特点 3.商业利益与公共利益的关系 第三节 房地产征收的权限和程序(主要讲程序) 1.集体土地征收程序-土地 2.城市房屋拆迁管理体制-房屋 第四节 房地产征收的补偿和安置(主要讲补偿) 1.集体土地征收补偿和安置 2.房屋拆迁补偿和安置 【内容详解】
第一节 房地产征收征用概述
1.房地产征收概述 1.1 房地产征收的概念 ■是指国家为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为 ■本质是所有权由集体、单位和个人变为国家所有(必须是所有权发生变化,变为国家所有) ■征收主体是国家,通常是政府部门,属于政府行使行政权 1.2房地产征收的类型 ■集体所有的土地征收-土地(城市的土地已经是国家所有,所以不存在征收问题) ■单位、个人的房屋及其他不动产征收(房屋的所有权不归国家,所以存在征收问题) ☆国有土地上的房屋征收(城市房屋拆迁) ☆集体土地上的房屋征收(集体土地上房屋拆迁) ☆其他不动产征收 1.3 房地产征收的限制条件(三条件) ■征收只能是以发展公共利益,提升公共福祉为目的,绝对禁止以商业用途为目的的征收 ■征收必须严格依照法律规定的权限和程序 ■政府以征收的执行人身份出现,以被征收房地产的客观市场价值对被征收人损失予以公正补偿 2.房地产征用概述 2.1 征用的概念和限制条件 ■概念 ☆指国家因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为(本质是所有权未发生变化,使用权发生变化) ■限制条件 ☆征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况,平时不得采用 ☆征用应符合法律规定的权限和程序 ☆使用后应当将征用财产返还被征用人,并且给予补偿 2.2 征用的特征 ■征用必须是因紧急需要(属于公共利益+无法通过市场购买解决) ■国家必须依法行使征用权-专属于政府的权力 ■不转移所有权-只转移使用权,用后返还 ■既适用于不动产也适用于动产(案例如警察征用车辆追捕逃犯) 2.3 征收与征用的异同 ■共同点(两点) ☆强制性,都不必得到财产所有权人的同意 ☆补偿性,都应给予补偿 ■区别(四点)
征 收
征 用
前提条件不同
为了公共利益需要
因抢险、救灾等紧急需要
适用对象不同
限于不动产
动产、不动产均适用
所有权转移不同
所有权转移
所有权不变,使用权转移
补偿不同
法律规定
双方依据法律规定协商确定
【2009年真题】 ◆集体土地征收是国家为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,强制取得集体土地( )的行为。 A.所有权 B.使用权 C.继承权 D.通行权
[答疑编号711020101]
『正确答案』A『答案解析』本题考查集体土地征收的概念。集体土地征收是国家为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,强制取得集体土地所有权的行为。
【2009年真题】 ◆房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的( )。 A.所有权 B.使用权 C.处分权 D.收益权
[答疑编号711020102]
『正确答案』B『答案解析』本题考查征用特征中的不转移所有权。征用的目的旨在获得使用权,是对单位、个人财产的临时使用,使用后要返还,所有权不发生转移。
第二节 房地产征收的前提条件
1.公共利益的界定 ■房地产征收因具有强制性,所以必须限制在公共利益的范围之内 ■但公共利益如何界定,目前还未达成共识(两种主流观点) ☆正面界定哪些属于公共利益 ☆反面界定哪些不属于公共利益 2.公共利益的特点(四特点) ■公共利益是客观的-独立地真实地存在于各种利益之上 ■公共利益是共享的-是社会共同的、整体的、普遍的利益,不是多数人与少数人的问题 ■公共利益是不确定的-利益内容的不确定性和受益对象的不确定性 ■公共利益不同于国家利益或政府利益-有时重合,有时甚至冲突,政府并不绝对代表公共利益 3.商业利益与公共利益的关系 ■商业利益与公共利益并非绝对对立,有时
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