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二手房新员工培训课程 第一课 房地产概念、特征 房地产的概念 房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产， 是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) b) c) 土地 建筑物及地上附着物 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性 产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、 设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生 产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服 务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 ▲房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地， 既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期 的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a) b) c) 实物形态上看，房产与地产密不可分； 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。 二者属性不同； 二者增值规律不同； 权属性质不同； 二者价格构成不同。 房地产的特征 房地产的自然特征位置的固定性； 使用的耐久性； 资源的有限性； 物业的差异性。 生产周期 资金密集性 相互影响性 易受政策限制性 房地产的增值性 ▲房地产的经济特征 注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组 成部分土地。 三、房地产的类型 按用途划分： a) b) c) 居住房地产 商业房地产 旅游房地产 工业房地产 农业房地产 房地产的特性 不可移动性。房地产属于不动产，其自然地理位置是固定不变的，不能移动和搬运。 房产、地产不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物质构成要素，土地具有在空间位置上的不可移动性，房屋也因而具有不能移动性，房产和地产同属于“不动产”。 品质的差异性。房地产作为商品，在品质上具有不同质性，即使在同一地段的建筑物，由于楼屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品质。 价值的高大性。房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵的耐用消费品，普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房；房地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。 使用的耐久性。土地具有不可毁灭性，房屋虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但是已经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年，在正常情况下，建筑物很难发生倒塌，除非为了更好利用土地而进行拆除。 供给的有限性。土地具有不可再生性，其总量有限，尤其是城市土地，随着经济的发展和人们生活水平的提高，对土地、房屋的需求不断上涨，房地产供给的有限性更加突出。 用途的多样性。土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多种用途。 价值变化的相互影响性。房地产的价值不仅取决于自身的质地，还取决于周围环境的状况。 房地产划分 房地产住宅的层数划分的规定： 低层住宅为 1-3 层 多层住宅为 4-6 层 小高层住宅为 7-11 层 中高层住宅为 12-16 层 16 层以上为高层住宅 房地产土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住 用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十 年；综合用地或者其他用地五十年。 四、房屋建筑结构分类标准 类 编号 1 、钢结构 2 、钢、钢筋混凝土结构 钢筋混凝土构架建造 3 、钢筋混凝土结构 4 、混合结构 5 、砖木结构 木柱建造的 6 、其它结构 五、房地产专业名词 1、常用名词（阴影部分应重点掌握） ◆五证：a.建设用地规划许可证；b 建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房 预售许可证； ◆两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》； ◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证； ◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。 含一级市场、二级市场和三级市场； ◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的 形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场； ◆二级市场：