土地一二级联动开发模式研究及案例赏析P.pptVIP

具体策略 实际上，一级开发商通过与参与土地一级开发，在这个过程中，可以与政府结成紧密的利益共同体。与有关政府管理部门如规划局、土地局、建委、水电路等企事业单位形成良好的合作关系，实际上已经为后期二级拿地奠定了良好的基础。因此一级开发商的拿地优势应该体现在此，而不是后期拿地时动的其他脑筋上。 ——无论何时，与强者合纵连横总是上策。 ——“做听话的开发商。” PART 2 一二级联动开发典型案例赏析 2012年初 梅溪湖东南侧入口实景 克而瑞前期为中建集团的投标提供可行性研判服务，方兴地产中标后与同样选择克而瑞合作，为梅溪湖项目的开发策略提供建议。 为委托方（中建） “是否参投标”提供决策的参考依据。 一、从企业角度设定的项目发展的市场可行方向； 二、在此方向下的财务可行性分析 结合开发协议，制定启动区开发计划与功能定位以及片区首期推地方案 制定片区土地一级开发出让计划，同时明确给出委托方保留二级开发地块建议；制定整体片区运营策略及物业发展建议 协助片区规划设计单位对片区整体规划与城市设计提供优化建议 竞标：可行性研判 启动区发展建议及首期推地建议 整体开发策略建议 城市设计方案优化 梅溪湖新城一二级联动项目-背景渊源 服务重点 委托方：中建集团 委托方：方兴地产 项目介绍 梅溪湖片区作为大河西先导区的重要组成部分，按照“未来河西城市中心”和“国际服务和科技创新城”高端定位，打造中部地区最具竞争力的国际化商务、创新中心和山水交融的生态宜居新城区、 梅溪湖新城项目位于片区核心区域，占地面积约7.63平方公里 轨道交通线路及站点规划 国际商务区 城市快速干道高架桥 国际会议会展中心 国际研发中心 梅溪湖新城一二级联动项目-项目简介 梅溪湖新城位于长沙河西先导区三大新城片区开发之一，梅溪湖片区核心、未来河西城市中心，是大规模环湖片区开发项目。 区位：长沙市岳麓区中部梅溪湖片区核心区域 规模：占地约7.63km2（11452亩），其中湖面约3000亩 规划目标：未来河西城市中心 片区定位：高端智力集聚园区和会展产业基地 功能定位：梅溪湖国际服务和科技创新城 梅溪湖片区红线范围 滨江新城片区 梅溪湖片区 洋湖垸片区 长沙市大河西先导区片区开发格局 湘江 梅溪湖新城一二级联动项目-开发主体 方兴地产通过政府竞标获得片区一级发权后，以金茂投资为一级运作主体，另外单独成立金佳房地产开发公司，作为二级开发商，进行片区的一二级联动开发。 梅溪湖项目一级运营主体 金茂投资 (长沙)有限公司 中建股份 长沙中建投资公司 出资7.5亿元 参股20% 中国中化集团成员企业 长沙金佳房地产开发有限公司 梅溪湖项目二级物业开发主体 金茂投资（长沙）有限公司主要职能为一级开发运作，但同时也承担片区内公建配套用地的二级开发建设。主要经营性用地的二级开发建设任务由金佳房地产承担。 金茂投资与金佳房地产分别作为一二级开发的主题，工作团队与人员之间有所交叉。 梅溪湖新城一二级联动项目-一级开发工程 一级开发中，金茂投资主要完成梅溪湖片区内用地平整、道路施工和湖面整治等基础工程，提升区域整体形象与价值。 2011-2012年完成区域内主要道路建设 梅溪湖净水面3004亩 洪寺庵水库141亩 龙王港河道560亩 肖河河道114亩 2012年完成梅溪湖湖泊工程、龙王港综合整治工程 梅溪湖新城一二级联动项目-一级开发成果 根据片区整体工程进度，安排土地出让节奏与具体推出地块，从目前已出让宗地地价来看，2012年下半年起，梅溪湖片区价值明显提升。 一级出让地块分布 方兴地产拿地分布 B -21 G -05、06、07、08、10 C-19 B-15 梅溪湖核心区土地价值提升 土地价格 2012年7月 2012年8月 2012年12月 楼板价2000元/m2 2012年10月 B-21号地块，容积率3.5， 受让方：湖南和泓 B-15号地块，容积率3.5， 受让方：湖南永进合能 C-19号地块，容积率4.0， 受让方：湖南新达美投资置业 G-05、06、07、08、10地块，容积率3.34， 受让方：湖南中建信和梅溪湖置业（中建系统企业） 楼板价2050元/m2 楼板价2300元/m2 楼板价2723元/m2 梅溪湖新城一二级联动项目-二级开发 二级物业开发方面，方兴地产另成立一家二级开发商（金佳房地产）通过招拍挂获取经营性用地进行物业开发；而金茂投资则作为一级开发主体托底竞拍获得了一宗科研用地。 方兴二级拿地分布 金茂投资获取的科研用地 （即梅溪湖国际研发中心项目） 长沙金佳获取的3宗经营性用地 （即金茂梅溪湖项目） 方兴地产成立长沙金佳房地产公司作为二级开发主体参与土地招拍挂，竞标拿地。 梅溪湖国际研发中心已于2012年8月25日封顶，交付投入运营。 金茂梅溪