郑州保新教材利百合项目底商定位资料.ppt

* 细部处理效果示意 园林建议 物业发展建议 * 小区入口是项目形象展示重要的窗口，大气、庄严的规划设计可以很好的提升项目品质 公共空间建议——小区入口 物业发展建议 * 入户大堂是业主的公共客厅，设置酒店式等候区的宽敞、明亮大堂，通过精心的装饰设计，营造出家居的温馨。 公共空间建议——入户大堂 物业发展建议 * 阳光地下车库与平台连接通道处理效果示意 公共空间建议——阳光地下车库 物业发展建议 * 设计思路 ：用绿化武装“架空层”，使人、自然与建筑融合，打造花园社区。 要求 ：将架空层绿化与整体园林绿化有机对接，保持整个社区在风格上的一致性。 附加特色：适量点缀儿童游玩设施和休息处，体现人文特色。 设计架空层 公共空间建议——架空层 物业发展建议 * 以普通生活配套为主 公共空间建议——商业街 物业发展建议 * 会所规划思路：将会所经营与商业经营融为一体 产品环境、配套环境按高标准配备。 会所与商业街结合令项目的商业利润提高，并通过商业激活会所的经营。 会所经营方式：社区内部服务式+社会公众服务式 成立健身俱乐部，中小型规模，对外经营。提供“社区业主+社会客户”的双向服务，可以解决常规会所经营“大投入、小产出”对开发商的资金压力。 在社区内实行“泛会所”，开发公共厨房、公共客厅，以业主“DIY自助”形式，物业管理公司配合，降低运营成本。 会所配套建议 物业发展建议 * 室内会所结合架空层或裙房建设，提供健身中心、瑜珈室、台球室、棋牌室、壁球馆、图书吧、咖啡吧等休闲服务，为业主高品位的生活氛围。 会所配套建议 物业发展建议 * 泛会所以室外和局部架空层为主要空间，重点设置羽毛球、篮球场、健身区、乒乓球、儿童游乐园、休闲桌椅等设施，方便业主随时使用，进行娱乐、休闲、健身活动 。 会所配套建议 物业发展建议 * 会呼吸的窗 复合保温玻璃 园林中的太阳能光电系统 无污染建材 公共空间绿化 垂直立体绿化…… 会呼吸的窗 健康、节电、低碳 太阳能灯 节电、环保、低碳 光电热水一体化 节电、环保、低碳 住宅与低碳结缘 以高绿化率与低碳能源运用，全面降低二氧化碳排放量，创当地首席低碳项目，提升项目档次与附加值。 附加值建议 物业发展建议 75平米 两房两厅一卫 75平米 两房两厅一卫 物业发展建议 户型参考 户型紧凑，分区合理，经济实用；客厅和主卧均朝南，采光较好；客厅与南向外凸阳台相连，视野开阔。 外飘窗，扩展室内空间 阳台宽阔舒适，采光良好 85m2 通过观景阳台、生活阳台等空间的面积赠送沿展室内；通过弧形窗或空中露台来实现多面采光的理念，基本舒适度提升让住户更贴近自然，景观均好性佳。 物业发展建议 户型参考 84平米 点评：大阳台和落地凸窗设计，厨房设置生活阳台，户型方正，阔厅，空间感强。 三房两厅一卫，89平米 三房两厅一卫，87平米 物业发展建议 户型参考 方正全明，南北通透，精致温馨。 客厅带大尺度阳台，双卧朝南。 三房两厅一卫，105平米 物业发展建议 户型参考 布局合理，客厅、主卧双朝南，采光通透；配有观景阳台、工作阳台，客厅方正大气。 点评：多阳台，赠送面积多。入户花园、观景阳台、厨房宽生活阳台、卧室转角凸窗。功能分区明确、主次分离。 118平米 三房两厅两卫 123平米 三房两厅两卫 点评：宽厅设计，空间感强。南向双卧室。 物业发展建议 户型参考 THANK YOU * * 发展战略的提出——基于市场机会，项目核心问题在战略层面的突破，概括项目发展方向 项目核心问题 项目价值的充分溢价 核心问题分解 大势溢价 区域溢价 产品溢价 营销溢价 项目发展方向 ——大势不稳，中短期内难以实现市场均价的大幅提升 ——区域价值逐步升级，借势区域发展 ——产品创新有较大的可突破空间；控面积，控总价 ——树立项目的精品形象 * 项目发展战略—— 借势区域发展 产品创新溢价的开发模式 控总价，突出性价比 树立项目精品形象 搭便车 开发模式 核心驱动 项目形象 项目整体定位 项目属性 客户精神需求 目标市场特点 周边环境相对较差，存在较大污染，限制了项目的居住品质和档次。 项目昭示性较差，导致商业价值较低。 项目主要客户群体以区域内地缘客户为主，他们有深厚的地缘情结，注重生活的闲适。 限购政策导致住宅的供应量与成交量大幅下降，自住的刚性需求占据主流市场。 总结：城市中央，具有成熟配套的中高档住宅项目…… 项目整体定位 从项目属性和客户需求入手，结合目标市场环境，决定项目定位 项目在区域格局中是属于郑州西区行政文化中心的配套生活区 项目四周目前都是规划的道路，且道路等级较低，但是临近主干道，入则清幽，出则繁华 行政文化中心·地铁旁城市精品住区 项目整体定位 西区现有项目上半年成交客户结构 13% 2% 60% 25% 区