房地产开发全流程(简介)课件演示课件.pptVIP

土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 如何加快项目报批报建进程？ 内部控制：设计图纸的图纸质量、 出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）等； 现场配合：项目现场现状、项目现场接待； 外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调； 合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、 合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其是专业部门）。 * .. 1、技术处理 文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？ 2、协调关系 城管是主要查处的单位，和城管关系好可避免很多麻烦。 3、处理技巧 以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工） 减免申请，考虑天气及形象／影响等因素。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 如何处理无证施工？ * .. 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 工程建设的相关知识： 工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备； 整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线； 建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等； 项目施工周期（合理进度）： 多层及低密度：9—12个月； 小高层：1年半； 高层建筑：2年到两年半； 施工组织次序： 基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收。 * .. 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 工程建设的相关知识2： 影响工程造价的主要因素： 建筑结构形式及建筑形态：钢结构＞框剪＞框架＞砖混； 外立面材质及设备等级：是否玻璃幕墙、外立面选材标准； 施工取费等级：在施工定额的基础上加减； 地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本； 场地条件：是否平整、是否山地； 抗震等级：6级、7级、8级； 节能要求：是否满足节能规范； 景观环境造价。 * .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. 备用 * .. 房地产项目整体开发流程 ----业务关键节点与控制 * .. 房地产项目整体开发流程 ----业务关键节点与控制 * .. 品牌 房地产开发 需要整合的资源 劳动力 土地 专业人员 经验 城市基础、公 用 配套设施 建筑材料 资金 房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。 * .. 房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 资源获取 资源加工 资源流通 及再流通 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！ 前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行； 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。 * .. 房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角 看楼 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔迁 比较 居住 发展商 物业管理 项目论证 企业视角的房地产流程 客户视角的房地产流程 产品策划 营销策划 规划设计 施工管理 产品交付 物业服务 销售实现 * .. 案例：佳兆业项目整体开发流程 项目启动会 国有土地使用证 建设用地规划许可证 总平图规划设计完成 方案设计完成(方案评审会） 方案图报建 桩基施工图完成 主体施工图完成 建设工程规划许可证 精装交楼标准施工图及材料定板 项目开工 施工许可证 主体开工 预售证 开盘 主体封顶 竣工验收 入伙 18个关键节点——里程碑计划（一级计划） 签订土地合同至获取施工许可证5个月时间； 拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。） .. 项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)； 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）； 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）； 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）； 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）； 施工许可