物业环境卫生维护费用的测算.doc

物业环境卫生维护费用的测算一、物业环境卫生维护服务费用测算的总体情况在对外邀标发包或环境卫生维护服务公司投标承接某一物业项目的环境卫生维护服务之前，均应对该物质业项目的环境卫生维护服务及管理费用进行摸底测算，以便各方在招投标过程中做到心中有数，并定出一个双方均能接受又能保证服务质量的价格。目前国内尚未有较科学、成熟的测算方法，只能根据各地的生活水平、管理档次及质量要求大概估算，目前深圳市建设工程造价管理站已出台了较为成熟的环境卫生维护费用计算标准，但暂时还处于试用阶段，因各地生活水平差异较大，导致各地的物业管理费收费标准（一般来讲要经过当地物价局的听证并批准）也存在很大差异，故深圳的方法在其他地方难以套用，但可以参考借鉴。深圳的物业环境卫生维护服务费用的综合价格计费办法为：综合价格（G）=人工费（A）＋材料费（B）＋机械费（C）＋管理费（E）＋利润（F）管理费（E）=人工费（A）×管理费率利润（F）=（人工费A＋材料费B＋机械费C＋管理费E）×利润率其中的人工费A、材料费B、机械费C分别按不同的清洁养护级别套用相应的计价标准收费，管理费率及利润率则按清洁养护级别分别取15%及16%，即最终计算公式为：工程综合价格（G1）=[A×（1＋15%）＋B＋C]×（1＋16%）如果是环境卫生维护服务公司投标某物业项目的环境卫生维护服务，则在上述基础上再增加相应的税费（H），税率存在地域差异，一般为5%～6%，通常按6%计，即税费（H）=工程综合价格（G1）×税率，那么环境卫生维护服务公司的物业环境卫生维护工程综合价格为：工程综合（G2）=G1×（1＋6%）由于不同城市的物价水平的差异，上述测算办法不能全部套用。故通常情况下，物业管理公司在承接某地产项目的物业管理时，有一个大概的环境卫生维护费用的估算。这个估算的办法，一般是通过几家环境卫生维护服务公司提供物业环境卫生维护方案或投标书，根据他们的费用预算进行平均统计得出相应的数据，并结合物业管理公司自身管理经验得出一个费用标准，进一步确定出该物业在环境卫生维护服务方面的报价，并以此价格进行物业管理的竞标活动。一般来讲，若单一针对普通物业项目，最终环境卫生维护服务费用的测算数据占该项目的物业管理费用的五分之一至六分之一是比较合理的，一旦物业管理收费标准已经确定，任何一家环境卫生维护服务公司所呈报的服务方案中的环境卫生维护费用报价高于此比例，就显得不合常理，物业管理公司可以不予考虑。但也有例外，如某物业是一个综合性业态，而且定期环境卫生维护及专业清洁的要求非常高，环境卫生维护服务商还要提供卫生间的纸品等耗材，同时物业性质决定了该物业的环境卫生维护服务必须是全天24小时环境卫生维护，那么该物业的环境卫生维护费用测算将高于物业管理费用的五分之一，这种情况也是合理的。所以说，物业环境卫生维护服务费用的测算没有固定的模式，只要物业管理公司与开发商或与环境卫生维护服务商均认为可以接受并能保证服务品质，双方即可展开合作。二、物业环境卫生维护费用的构成一般来说，环境卫生维护费用可由环境卫生费、工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清理费、垃圾外运费、环境卫生维护所需的其它费用组成。在实际测算时，除了这些费用之外，还应按相关规定及分包商的资格情况，在总数外加一定百分比的税率（一般为5%左右）和利润（一般为3%～7%，清洁服务供应商资格越高比例越高）。此外，环境卫生维护中的活性费用、改造费用及设施的维护费用等，可按实际发生的情况单独划拨，一般不计入管理费用，无需测算或按使用计划测算。其中活性费用一般指节庆日的临时布置、会场布置、喷泉水电费以及园林灯光费用等。改造费用一般指的是一些较大型的改造项目费用。另外按工程造价标准计价办法计算时，可按人工费、材料费、机械费及其他费用组成，其中材料费包括环境卫生维护药剂、机器配件、水及其他材料费用。三、环境卫生维护费测算的依据及方法在环境卫生维护服务费用测算中，要首先确定环境卫生费。一般来说人工成本费、水费、电费是决定不同地域城市的环境卫生维护费之差异的重要因素。因此在环境卫生维护费测算中，习惯性的做法是将每平方米每月的人工费为环境卫生维护费用的测算基数，并由此基数而摊出卫生费，再由卫生费而摊出其他费用，进而测算出整个环境卫生维护费用。常规的表述方式是以“￥：元/㎡?月”，这种方式便于物业管理公司或开发商一目了然地知道该物业的环境卫生维护服务的成本；也有另外一种“￥：元/月”即包月制，这种表述方式在内地城市出现较多。由于没有通行的法则和参考办法，具体的环境卫生维护服务费测算时，一些经验性的数字便成为其测算的主要依据之一。例如，在不同城市每个环境卫生维护员可管多少平方米左右的清洁面积，管理人员的的管理幅度，当地税率，行业的利润率等。其中