城市规划原理第七章 控制性详细规划1.ppt

一、土地使用控制 土地使用兼容性： 1、 不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性。 2、统一土地，使用性质的多种选择与置换的可能性。 主要工具：各类建设用地适建范围表 二、环境容量控制 （一）内容和作用 为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量做出合理规定。 容积率、建筑密度、人口密度、绿地率 提出约束底线水平，效率和品质的平衡，与基础设施配套建设相匹配。 二、环境容量控制 （二）容积率 容积率FAR=总建筑面积Ar/地块面积Al 容积率与开发 容积率与城市风貌 容积率的奖励 建筑面积的计算 （阳台，层高） 地下空间的争议 二、环境容量控制 （三）建筑密度 建筑密度：各类建筑基底面积之和占该块面积的比例 （三）绿地率 绿地率：绿化用地占该块用地面积的比例 图1中，绿地率为绿地面积(包括公共绿地A3，不包括住宅用地中的绿化用地A2和树冠覆盖其他用地的面积A4-1)占总用地面积的百分比，即(A1+A3)/S×100％。 绿化率为绿化面积(包括公共绿地3和住宅用地中的绿化面积A2，不包括树冠覆盖其他用地的面积A4-1)占总用地面积的百分比，即(A1+A2+A3)/S×100％。 绿化覆盖率为所有绿化植物覆盖的投影面积(包括公共绿地A3、其他绿地A1、住宅中的绿化用地A2和树冠覆盖其他用地的面积A4-1)占总用地面积的百分比，即(A1+A2+A3+A4-1)/S×100％。 三、建筑建造控制 （一）内容和作用 建筑建造控制：是为了满足生产、生活的需要的良好环境条件，对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系做出必要的技术规定。 建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿街建筑高度、相邻地段的建筑规定等。 控制的作用： 1、 便于主管部门对建筑建造进行控制 2、抽象勾勒出地块开发建设的粗略形态，指导城市设计 3、满足市政建设、防灾建设、信息通信、环卫卫生设施要求 4、提高环境品质，保护特殊地块。 5、是其他控制指标的反应 6、保障周边地块实现或未实现的开发权益 （二）建筑限高 （三）建筑后退（红线后退）setback 在用地范围内建筑物相对规划地块边界线和各种规划控制线的后退距离 秩序 安全 公共空间 景观 （四）建筑间距 建筑间距是两栋建筑物或构筑物外墙之间的距离。 防火、防震、日照、通风、采光、视线干扰、噪音、绿化、卫生、管线铺设、建筑布局、节约用地。 日照间距（冬至日中午2h日照） 侧向间距 消防间距 生活私密间距（18m） 防灾疏散间距（〉40m 〉1.5h） 四、行为活动控制 （一）内容和作用 行为活动控制：从外部环境出发，对建设项目就交通活动和环境保护两方面提出控制规定。 交通出入口方位、数量 禁止机动车出入口路段 交通运行组织规定 地块内允许通过车辆类型 停车位数量（配建系数）和交通组织 装卸场地规定，装卸场地面积和位置 目录： 一、控制性详细规划的编制内容和方法 二、规定性控制要素 三、引导性控制要素 四、公共服务设施设置控制 五、市政设施配套控制 六、四线（五线）控制 七、控制性详细规划的实施与管理 控制控制性规划的由来： 美国“区划法”zoning law的发展历史 （1）城市建设无序阶段 （2）区划的产生和发展阶段 （3）完善和推广阶段 香港城市规划体系包括全港性规划纲要、次区域规划、法定分区计划大纲图、发展大纲图以及详细蓝图等五个阶段。 编制内容比较 香港元朗分区大纲图 为了适应市场经济的需要，深圳市借鉴香港等地区的规划经验，在国家确定的城市总体规划、详细规划两层次的基础上，试行建立了以法定图则（Statutory Plans）为核心的三阶段五层次规划体系，即：全市总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则和详细蓝图五个阶段。 控制性详细规划： 以总体规划或分区规划为依据，进一步深化总体规划或分区规划的规划意图，为有效地控制用地和实施规划管理而编制的详细规划。 对近期建设或开发地区进行地块细划，确定各类用地性质、人口密度和建筑容量，确定规划区内部的市政共用和交通设施的建设条件以及内部道路与外部道路的联系，提出控制指标和规划管理的要求，为土地综合开发和规划管理提供必要的依据，同时用以指导修建性详细规划和建筑设计的编制。 四个方面作用： 1、承上启下，强调规划延续性 2、与管理结合，与开发衔接，作为城市规划管理的依据。 3、体现城市设计构想。 4、城市政策的载体。 1980年以来经历了：“摆房子”，“指标抽象”，“指标完善”三个阶段： 当前涉及控规的主要法规有： 《城乡规划法》 《城市规划编制办法》 《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》 《城市规划强制性内容暂行规定》 《城市紫线管理办法》 《城市绿线管理办法》 《城市蓝线管理办法》 《城市黄线