第六章节不动产的价值跟价格资料.pptVIP

（一）不动产价值 （二）不动产价格 不动产价值与价格的关系 （三）插入两个话题 （三）插入两个话题 （三）插入两个话题 （一）不动产价值评估概述 （二）不动产价值评估的基本思路与方法 （一）政府对不动产市场进行宏观调控的必要性 （二）宏观调控的目标 （三）调控的方法和手段 价值规律是在市场配置资源的过程中体现它的客观要求和作用的。价值规律的作用体现在： 第一，自发调节生产资料和劳动力在社会各部门之间的分配。 减少投资 追加投资 利润增加 供不应求 价格上涨 供过于求 价格下跌 利润下降 合理地配置资源 6、供需价格论对不动产价值的解释 不动产的价格是由供需状况决定的，其他条件不变情况下，供大于求，价格下降，供不应求，价格上升。 二、不动产价值与价格 （一）不动产价值 （二）不动产价格 （三）插入两话题：地价与房价的关系、租价比 价值是指从宏观角度反映某类商品在一定市场条件下的动态均衡价格。 不动产价值是指不动产供需双方协同竞争并达到动态均衡的结果。 价格指进行交易时，买方所需要付出的代价或付款，或某商品在一定市场条件下实现的交易价格。 不动产价格是指和平地获得他人的不动产所必须支付的代交（货币或者实物）或不动产在一定市场条件下实现的实际成交价格。 2、不动产的价格围绕不动产的价值自发波动。 1、不动产价值是本质，而价格是现象。 3、不动产价格是价值的外在表现，或者说不动产价格是价值的货币表现。 4、需要说明的是，不动产估价本质上是评估不动产的价值而不是价格，但在估价实践中一般是通过外表的价格来了解内在的价值。 不动产估价是对价值还是价格进行评估？ 1、地价与房价的关系 2、租价比 1、地价与房价的关系 （1）人们对土地的需求，完全来自对农产品、房地产等附着物的需求，是一种“引致需求”。 （2）与农产品价格的升降造成地租水平的升降一样，房地产价格上升也会导致土地价格上升。 （3）另一方面，地价是房地产开发成本的一项重要构成，地价反过来也会影响房价，可通过地价房价比来反映其比例。 （4）房地产不是成本推动型的商品，其价格主要受供需影响。 注：地价房价比是从商品房成本的角度将土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价比——即为成本地价房价比。 除个别城市之外，商服用地地价房价比在空间上基本反映了地区的社会经济发展程度和商业市场繁荣程度，东南沿海地区地价房价比较高，内地和发展稍缓的地区较低；土地资源条件紧张的地区较高，资源充足的地区较低，总体符合一般性规律。 全国各地城市的地价房价比值基本上沿着东部-中部-西部的顺序依次降低，呈现出比较明显的阶梯式分布状态。 按照一般规律，商业用地地价房价比应比住宅用地地价房价比高，而目前我国这两者的差距不明显，甚至很多地方还出现相反的情况。说明现阶段住宅市场的市场化程度更高，土地集约利用程度更高。 注：2008—2011年房价数据来源于地价动态监测系统、城市地价房价比计算方法也有所差别。 2、租价比 （1）租价比的定义 租价比由房屋租赁价格与房屋销售价格相比较得出的数据，被认为是判断一个城市楼市健康与否的依据。 （2）三种物业类型租价比的关系 根据不同的物业形态的投资价值、投资收益以及风险属性等特征，通常一个地区（或城市）的房地产租价比表现为商服物业最高，住宅物业次之，工业物业最低的基本规律。在美国、西欧等市场经济发展完善，房地产供需市场较为平衡的地区，上述规律表现尤为明显。 通过这几个重点监测城市数据反映出以下现象： 第一、近五年，六城市的商服物业租价比总体健康。 第二、近五年，六城市的住宅物业租价比呈现出较为特殊的情形，住宅物业租价比总体低于工业物业租价比，总体维持在2.5%-5%之间的水平，低于5年以上个人住房贷款利率，这表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的，明显偏离理性投资者的正常投资回报率。 第三、六城市的工业物业租价比呈现出较为特殊的情形，工业物业租价比总体高于住宅物业租价比，除青岛市外，其它五个城市的工业物业租价比均维持在6%左右的高位水平。 改进措施： 第一、继续优化产业结构，加强对商服物业的监测、分析与预警。 第二、结合产业升级，盘活闲置工业物业，加强工业用地市场化出让。 第三、加强对中、小城市的监测，避免这些区域的盲目性、过度性投资 三、不动产价值评估 （一）不动产价值评估概述 （二）不动产价值评估的基本思路与方法 问题：不动产价值为什么要由专业人士来评估，由谁来评估？ 虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价值，但并不一定都需要专业估价。一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。 具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动、独一无二和价值量大的特征，房地产市场是