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PAGE PAGE 1 中国房地产业的泡沫分析 　　摘要：从1991年开始我国经济进入了一个高速、平稳增长的周期。同时房地产业的兴起也引起了房屋价格的持续上升，尽管国家有宏观调控政策，且效果显现，但房产价格仍然继续上涨，且各地差异较大，而且出现了经济泡沫现象。本文将从概念分析入手，结合中国房地产市场表现的一些指标进行对比，对目前的房地产市场进行一些判断和分析。 　　关健词：房地产；价格；泡沫 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号： 　　一、房地产泡沫含义： 　　房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923~1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。1989一1997年，泰国由于过量进行高档物业开发和金融的过渡参与，逐渐积累形成了房地产泡沫，结果在1997~1998年的亚洲金融风暴中，促成了泰国泡沫经济的破灭。可以说正是由于房地产业在国民经济中的重要性，决定了房地产泡沫给国民经济带来的危害也是毁灭性的。 　　二、我国房地产市场泡沫分析 　　从经济发展全局状况来看不存在房地产泡沫 　　据联合国对多个国家的调查，各国住宅建设投资占国内生产总值(GNP)的比例在3%~8%。日本在第二次世界大战后，随着经济的恢复和发展，住宅建设投资不断增长，50年代平均约为4%，60年代平均约为6%，70年代超过7%，1973年最高达8.7%，以后随着住房问题的缓和而逐渐有所下降。我国目前阶段所经历的房地产行业的兴起是许多国家在经济增长过程中经历过的阶段，而且这种快速的增长也会在市场不断健全、需求减弱的过程中不断地恢复到正常的发展水平。 　　2、从市场需求的预测来看不存在房地产泡沫 　　判断房地产是否出现泡沫，关键一点是看是否存在真实的需求。从潜在需求看，我国现有城镇居民41亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55~60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人，在此期间约有3~3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题，这是从新增城市人口的住房需求方面进行的分析。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米，根据国外相应发展水平的经验，据我国目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达到35平方米，即每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。因此从需求的角度分析，我国房地产市场真实的需求降低了出现泡沫的可能性。 　　从全国范围来看不存在房地产泡沫问题 　　从全国房地产价格的变化上来看，从1998年到2001年，我国商品房和商品住宅的价格上涨率在0.5%~4.9%之间，远远低于同期8%左右的GDP增长率,这表明商品房价格的变化从总体上看并没有脱离实体经济的支撑。因此，从总体上看，中国不存在房地产泡沫现象。 　　4、城市间的横向比较不能说明存在房地产泡沫现象 　　根据2001年北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的房价收入比率超过了10，全国平均的房价收入比为7.8，高于5~6的公认正常范围，有些人通过这些数字论断我国大部分大中城市已经或多或少地存在着房地产泡沫。应该说，房价收入比和购房抵押贷款月还款额与月家庭收入的比值，确实是衡量住宅市场是否存在泡沫的方法。衡量是否存在泡沫，我们不应该对各个城市之间进行横向比较，也不能与某一个平均的标准值进行比较就做出结论，而应该主要对各城市内部两个指标历史变化进行比较。近年我国大部分城市的房价收入比呈下降的趋势，而且不同城市横向比较的意义不大，因为不同城市的市场特性有很大差异，所以房价收入比也存在很大差异。 　　从以上四个方面的分析可以得出结论：中国的房地产整体保持比较健康的增长，总体不存在泡沫现象。 　　三、警惕部分城市存在房地产经济泡沫 　　中国房地产市场整体保持着快速健康的发展，但在有些地区中已经或者显露出了房地产泡沫经济现象的征兆，主要表现为房地产市场供给过热和资金大量涌入，部分城市还出现了很高的商品房空置率。现在空置率的含义是以销售或者租赁合同的成立作为标准的，但大量已经出售的商品房成为了投资的对象，得不到充分利用，而这部分数字往往是空置率统计中易被忽视或者很难得到精确统计的数字，造成空置率指标失去了可信性，不能反映市场真实现状。许多城市至今尚没有有效的土地供应规划，而是盲目供应土地，与开发商的圈地运动配合很默契；盲目追求豪华高档住宅，每套千万元甚至上亿元的别墅豪宅不断涌现；脱离实际使用市场和产业的支撑，盲目建设超豪华写字搂、酒店和零售商业设施；房地产开发过程中的概念炒作远远胜于追求