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关于旧住宅小区物业管理的思考 随着房地产业的迅速发展和住房制度改革的不断深入，物业管理这一 新兴行业也迅速成长，同时，也面临着极其严峻的考验，特别是在旧住宅 小区实施物业管理，受制约困扰的因素则很多，更复杂，其发展尤为艰难。 分析现状及难点并探索出行之有效的方法，使之走出困境，已迫在眉睫。 一、旧住宅小区的一般状况 1、 小区硬件基础差，局限性大，遗留问题多，隐蔽性强。由于以前缺 乏物业管理，住宅小区长期建管脱节，规划设计标准低，配套设置不全， 整体布局先天不足。一些小区通过整治后，园林绿化，路面窖井等公共设 施得到一定的解善，但许多问题由于受客观条件的限制，则无法解决：如 增补必要物业管理配套设施，建专用停车场，自行车棚等；一些下水管道 并非按标准铺设，严重影响小区排水功能等等。这些只有在实施物业管理 中才逐步暴露出来，从而使得旧小区在进行管理服务中治安管理，维修养 护的日常工作量大，但收效甚微。 2、 业主数量多，层次广，小区呈产权多元化格局。业主对物业管理的 认识和要求及经济承受能力差异大：承受能力强的希望得到全方位，高层 次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。部分产权 单位多年的福利制分房管房形成的划地为牢，各自为阵的状况，对小区实 施统一的社会化，专业化的物业管理形成巨大障碍。 3、 管理体制不顺，管理模式不明。在旧住宅小区内，行政管理，物业 管理及专业部门的专业管理并存，这必然导致小区管理主体不清，管理责 任模糊，能产生经济效益的，层层把关，从复管理；没有经济效益的则容 易出现管理空挡，甚至实施管理的内容相互冲突，排斥。 4、 只能实施半封闭管理，治安隐患大。具有一定规模的老小区，其进 出口通道较多，四通八达，进行封闭整治后，虽然相应减少，但仍难以实 施全封闭管理。这就使得住宅小区内的治安环境的改善难度较大。特别是 城乡结合地带的小区，外来流动人口多，小区人流量大，虽然保安人员在 小区主要大门管理监控，在小区内巡查，但被盗事件时有发生。 5、 旧住宅小区实施物业管理无资金来源，物业公司必须自己想办法筹 集资金对小区实施管理。主要表现在：接管小区由开发单位按建安造价的 1.5%提供的物业管理启动资金无法落实；小区物业管理没有造血功能；物 业管理收费难实施管理。而物业管理工作要开展，资金运用面极广，收支 状况形成极大的反差，从而使小区物业管理难以步入良性循环。 二、旧住宅小区实施物业管理容易产生的困难 1、 法规政策落实难。物业管理从根本上说就是对物的管理，对人的服 务，是综合性极强的企业行为，对旧住宅小区的许多管理存在很大的局限 性。主要反映在没有响应的管理执法权，对小区内的违章违规行为的处理 停留在协调，劝阻，制止及向上请示汇报这一程度上，不能用强有力的限 制手段实施管理。如小区居民违章搭盖，物业公司只能加以制止，同时向 城管部门反映，居民不听，强行搭建，城管部门管不下来，物业公司则难 以控制这种行为。小区的许多违章搭盖和占道经营摊点就是这样形成的。 没有执法权的管理，就显得软弱无力，从而产生的负面效应极大。对这种 违反有明确法规条文的行为的制止落实如此困难，那么对违反法规条文不 健全，不完善的行为的制止就更无从谈起。 2、 理顺体制，协调关系难。按照完善市场经济体制的要求，物业管理 只涉及物业公司和业主两个主体。旧住宅小区由于受传统计划经济体制下 的住房分配制度及行政管理模式的制约较多，且物业管理步入市场化轨道 在观念上，管理体制上有待完善，使得物业管理区域呈现出管理主体多元 化与复杂化。物业管理公司除了要处理好与业主的关系外，与街道居委会, 规划部门，园林，环卫，水电气等管理部门的协作配合是否达到最优，都 会对住宅小区物业管理的质量产生影响。而与这些部门协调好关系，分清 职责，最终达到按照物业管理要求建立统一的综合管理体制与服务体系则 需要社会各方面的大力协调和这些行业的深化改革来实现。 3、 转变观念难。旧住宅小区的居民受行政管理及福利制住房管房的影 响较深，作为被管理对象，居民头脑里形成的“出了家门，就是政府门” 观念根深蒂固，对物业管理所涉及的硬件设施维修养护和管理服务，认为 是政府和所在单位乃至物业公司的事，小区的脏，乱，差，市政设施老化 和园林绿化环境的改善与已无关；认为实施物业管理是变法收费，把物业 管理费同房租划等号，与一些乱收费相提并论。同时在物业管理宣传上也 出现偏差，最突出表现在目前宣传舆论多是宣传物业管理做得不足的一面, 积极正面的宣传不多，本来就处在起步发展，有待完善的物业管理就被罩 上了一层阴影。从而没有在全社会形成良好的推进物业管理发展的氛围， 增强群众对物业管理的正确理解和信心。 4、 物业管理收费难。目前，大多数物业管理企业处于经营亏损状态， 其重要原因就是收