第五章-房地产交易管理制度和政策.docxVIP

第五章 房地产销售交易管理制度与政策 一、商品房预售的概念 商品房销售包括商品房预售和商品房现售。商品房预售产生于20世纪80年代初，世界上有许多国家和地区也都有类似制度。1994年《城市房地产管理法》从国家法律上确立了商品房预售许可制度。《城市商品房预售管理办法》(原建设部令第131号)对商品房预售管理机构、预售许可制度的实施和监管作出了具体规定。在存量房尚未基本满足社会需求，且直接融资渠道尚未充分形成的情况下，商品房预售制度对解决住房总是发挥了重要作用。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市达90%以上。 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。 二、商品房预售的条件 《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件： (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； (2)持有建设工程规划许可证； (3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； (4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 三、商品房预售许可 《城市房地产管理法》规定商品房预售实行预售许可制度，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》方能预售商品房。 《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料： (1)商品房预售许可申请表； (2)开发企业的《营业执照》和资质等级证书； (3)土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证； (4)投入资金开发建设达到工程建设总投资25％以上的证明； (5)工程施工合同及关于施工进度的说明； (6)商品房预售方案；预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图； (7)其他有关资料。 四、商品房预售合同登记备案 房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记等手续可以委托代理人办理，委托代理人办理的，应当有书面委托书。 五、商品房现售（掌握） 五、商品房现售 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)规定，商品房现售应当符合以下条件； (1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； (2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件； (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (4)已通过竣工验收； (5)拆迁安置已经落实； (6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期； (7)物业管理方案已经落实。 商品房销售中禁止的行为 2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)规定： (1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 (2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。 (3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。 (4)商品住宅不得分割拆零销售。 注：《商品房销售管理办法》第四十五条规定：本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。 本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。 本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。 2005年5月9日发布的《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)中增加了新的规定：国务院根据《城市房地产管理法》第45条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋权属证书之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。