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房地产基础知识及产品介绍 目录 目 录 一、房地产基础知识 一、房地产基础知识 二、规划、建筑、测绘知识 二、规划、建筑、测绘知识 三、户型的基础知识 三、户型的基础知识 一、房地产基础知识 一、房地产基础知识 什么是房地产？ 什么是房地产？ 房地产基本概念 房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。 房地产市场的分类 房地产市场的分类 一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）； 二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）； 三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手 房）； 市场称谓 一级市场 二级市场 三级市场 市场主体 政府、开发企业（投资者） 开发企业、业主 业主 市场客体 国有土地使用权 增量商品房 存量商品房、已售旧公房、私房 交易方式 拍卖、招标、协议 出售、出租等 买卖、租赁、交换等 三通一平：指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。 七通一平：指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。 绿地率= 各类绿地面积总和 与绿化率的区别用地面积 与绿化率的区别 各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地）。 绿化率：即绿化覆盖率，是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。 楼面地价：单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。 楼面地价= 土地总价 总建筑面积 土地面积*单价 = 土地面积*容积率 单价 = 容积率 实操：某地块占地200亩，地价为120万/亩，容积率为1.5， 求：楼面地价？ 答案：楼面地价= 200（占地）X 1,200,000（土地单价） 200（占地） X 1.5（容积率） = 1200（元/㎡） 或 楼面地价= 1,200,000（土地单价） 1.5（容积率） = 1200（元/㎡） 思考题一 思考题一 楼面地价：2426.66元/平方米 总建筑面积：379534平方米 38万方 总占地189767平米 容积率2.0 总地价9.21亿 1、楼面地价？ 2、总建筑面积？ 二、规划、建筑、测绘知识 二、规划、建筑、测绘知识 规划信息部分 规划信息部分 项目规划图：规划图指对一个社区或类似范围 内日后的发展所做的规划图，其中标明用于居住区、商业区、工业区、公共活动区或其他用途的土地的大小和位置。 重要构成元素：地块红线、建筑单体、道路规 划线、经济技术指标，是查看规划图的重要数据。。 项目规划图 红线图 城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。 概念规划图 对项目圈定大致功能布局的初步性规划平面图。 项目总平面图 按一般规定比例绘制，表示建筑物，构筑物的方位、间距以及道路网、绿化、竖向布置和基地临界情况 等。 项目鸟瞰图 根据透视原理，用高视点透视法从高处某一点俯视地面起伏绘制成的立体图。 从规划图中认知重要指标 用地面积：规划建设用地面积、红线面积，即建筑占用土地的面积。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路、代征道路面积等等）。 建筑密度：为建筑物的基底面积总和除以规划建设用地面积。其余用地中需要留出部分面积用作道路、绿化、广场 、停车场等。 容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。 某项目规划图经济指标 讨论：容积率的高与低…… 1、对开发商的影响在何处？ 2、对住户的影响在何处？ 什么是容积率？ 什么是容积率？ 容积率越低，居民的舒适度越高 不同建筑形态 容积率多少合理？ 住宅小区容积率1.0的，为非普通住宅。 多层住宅的容积率不应超过1.5 高层住宅的容积率不应超过4 容积率过高对居住的影响 1、内部规划差，路窄绿 地少 2、人口密度大 3、安防难度大 容积率存在区域差异 容积率存在区域差异 不同地理区域，日照等规范不同，户型的容积率会有所不同。一般情况下，南方会比北方要高。 规划、建筑、测绘知识 规划、建筑、测绘知识 建筑基础知识 建筑基础知识 建筑物的分类 ⑴按建筑物使用性质分类： 居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 ⑵按建筑物层数或总高度分类： 住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高