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第三章 房地产测绘与面积 一、测绘中的基本概念(了解) (一)测绘和房地产测绘 测绘是测量和绘图的统称。测量是指用仪器测定地球表面各种自然物体和人造物体的形状、大小、空间位置等。 绘图是指将测量所获取的地球表面各种自然物体和人造物体的形状、大小、空间位置等信息，按一定规则客观反映到图纸上。 房地产测绘是对房屋和土地进行测绘，即以房地产为对象的测绘，其目的是为房地产产权、产籍管理和房地产交易等提供基础数据和图档资料。 房地产测绘工作通常需要调查房地产的权属、用途等。因此，房地产测绘具体是指调查和测定房地产的界址、面积、空间位置、权属、用途等，并按一定规则将其客观反映到图纸上的一种专业测绘。 其中，最大量、最重要的是房地产权属证书(包括土地权属证书、房屋权属证书)附图的测绘。 (二)房地产图 房地产图是地籍图、宗地图和房产图的统称。 1.地籍图 1、地籍即土地的“户籍”，是记载宗地的权利人、土地权利内容及来源、权属界址、面积、用途、质量等级、价值和土地使用条件等土地登记要素的簿册。 2、宗地是指土地权属界址线所封闭的地块，是地籍调查和土地登记的基本土地单元。一宗地原则上由一个土地使用者使用。由几个土地使用者共同使用而又难以划清各自权属的，可以合为一宗地。这种宗地称为共同宗地。 3、地籍调查是以清查每宗土地的位置、界限、面积、权属、用途和等级为目的的土地调查，包括土地权属调查和地籍测量。 4、地籍测量是以查清每宗土地的边界、位置、形状、面积为目的的土地测量。 5、地籍图是地籍测量绘制的图件，是用来说明和反映地籍调查区域内各宗土地的分布、境界、位置和面积的，经过土地登记具有法律效力的专题地图。 6、地籍图是土地权属状况和利用状况的真实写照，与地形图的最大区别是精确表示了土地权属界线，特别是标出了独立权属地段的界线、编号及土地权属状况。因此，它是土地登记、统计和确认权属的法律依据。 2.宗地图 1.宗地图是通过实地调查绘制的，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业图。 宗地图详尽准确地表示了该宗地的地籍内容及该宗地周围的权属单位和四至，是核发土地权属证书和地籍档案的附图，比例尺为1：500或大于1：500，计量单位一般为米(m)和平方米(m2)，宗地面积过大时可能以千米(km)和千平方米(km2)为单位。 宗地图包括的内容主要有： (1)图幅号、地籍号、坐落。图幅号表示该宗地所在地籍图的图幅号。地籍号表示该宗地所在街道、街坊以及该宗地的编号。图幅号和地籍号均标注在宗地图的上方。坐落表示该宗地所在街道的名称和门牌号。 (2)单位名称、宗地号、地类号、宗地面积。单位名称、宗地号、地类号和宗地面积均注记在宗地图的中部。其中，宗地号即该宗地的编号；地类号是该宗地用途对应的城镇土地分类编号，如教育用地为44。 (3)界址点、界址点号、界址线、界址边长。 界址点是宗地权属界线的拐点或转角点，以直径0．8mm的小圆圈表示，包含与邻宗地共用的界址点，从宗地左上角以开始按顺时针方向编号。连接各界址点形成界址线。两相邻界址点之间的距离即为界址边长。 (4)宗地内房屋和构筑物。如果宗地内有房屋、围墙等，应注明房屋、围墙等的边长。 (5)邻宗地号及邻宗地界址示意线。宗地图中画出了与本宗地有共同界址点的宗地界址线，并在邻宗地范围内注明了它的宗地号。 (6)相邻道路、街巷及名称。宗地图中画出了与该宗地相邻的道路及街巷，并注明道路和街巷的名称。 此外，宗地图中还标出了指北方向，注明了比例尺，有绘图员和审核员的签名，以及宗地图的绘制日期。 3.房产图 房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按照房产管理的需要，房产图分为房产分幅平面图(简称分幅图)、房产分丘平面图(简称分丘图)和房产分户平面图(简称分户图)。 房产图的测绘是在房产平面控制测量和房产调查完成后，对房屋及其用地状况进行的细部测量。首先测绘房产分幅图——测定房屋平面位置，绘制房产分幅图；其次测绘房产分丘图——测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；然后测绘房产分户图——测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。 (1)房产分幅图 房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料，比例尺一般为1：500。房产分幅图表示的内容有：控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物、房产要素和房产编号，以及与房产管理有关的地形地籍要素和注记。 (2)房产分丘图 房产分丘图以丘为单位绘制，是房产分幅图的局部明细图，是绘制房屋产权证附图的基本图，比例尺在1：100～l：1 000之间。 房产分丘图表示的内容除了房产分幅图表示的内容，还有：房屋权