东方明珠国际公寓企划营销报告.docVIP

PAGE 1 PAGE 1 东方明珠国际公寓营销企划报告 一、市场研判 1、交通状况： 本案位于南浦大桥地区， 处于交通干道龙阳路、东方路口。 龙阳路连接南浦大桥和浦东国际机场，是东西向的交通干道；东方路连接浦东大道和浦东南路，是南北向的重要道路。 本案距轨道交通6号线龙阳路站约100米，步行即达，属标准的地铁房概念。 2、周边生活配套 经过这几年的发展，南浦大桥地区已经形成一个总规模超过150万平方米，居住人口在5-7万之间的大型生活居住区，其中，新建的住宅项目（建成时间在1-2年内）较多，且规模普遍较大。 从区域内的生活配套设施情况看，在大卖场易初莲花的带动下，沿线的生活配套已经初步形成。目前地区内比较重要的商业配套主要有易初莲花、永乐家电等大型的卖场和连锁超市，与此同时，正在建造中的沃尔玛商业广场（位于临沂路南浦大桥）也已经到最后施工阶段，即将开业，整体地区的商业配套环境正日趋成熟。 轨道交通4号线 轨道交通4号线 本案位置 沃尔玛 永乐家电 由由酒店 南浦大桥 轨道交通6号线 轨道交通6号线 龙阳路站 易初莲花3、周边楼盘成交价格状况 易初莲花 1）一手房交易分析 目前南浦大桥地区周边在售楼盘不多，只有东方城市花园二期一个大盘。东方城市花园二期总规模49万平方米，以小高层为主，目前最新一批房源的报价在12000元/平方米左右。 从本案所处位置看，周边地区目前最大的供应量主要还是来自于东方城市花园二期，该盘体量接近50万方，属于超级大盘，目前已经推出了近一半的房源。该小区在2004年开盘时的最初价格在8000元/平方米左右，而目前的市场平均成交价格已经突破10000元/平方米，短短半年时间，价格涨幅超过了20％以上。 由于该地区一手房市场明显处于供不应求的状况，因此，近一年来，板块内的新房价格上涨迅速。与此同时，受地区规划和轨道交通建设的影响，南浦板块已经日趋成为浦东内环线以内市场的关注热点。 周边一手房销售价格一览 楼盘 位置 建筑形态 规模 (万平方米) 售价范围 （元/平方米） 去化情况 东方城市花园二期 东方路龙阳路 19幢小高层、13幢高层组成 49 10000-13000 二期已经销售过半，最新一批房源预计在近期推出 2）二手房分析 由于一手房市场供应量比较有限，因此本地区二手房市场的交易相对活跃。从成交价格看，目前地区内： 2002年以后入住的，交房时间在1-2年内的次新房楼盘，主力成交价格范围在12000-14000元/平方米之间，如滨江国际、东方城市花园一期、东方汇景园等规模型高档楼盘。 2000年以后入住的，房龄在3-4年左右的二手房住宅成交价格大约在10000-12000元/平方米，如贵龙园、顺意苑、盛族家园等规模型中高档楼盘。 上世纪90年代入住的，房龄在5-8年左右的二手住宅成交价格大约在8000-10000元/平方米，如康乐花园、南泉公寓、京城大厦等。 周边二手房成交价格一览 项目名称 项目地址 规模 开盘日期 目前二手价格 嘉德公寓 北张家浜路30号 38000 1998年7月5日 11000-12000 山泉花苑 峨山路387号 24339 2001年11月18日 9000-10000 南泉公寓 浦东峨山路500弄 35000 2001年4月21日 8000-9000 金龙东苑 浦建路365弄 40000 1998年7月5日 11000-12000 贵龙园 东方路1669弄 150000 2000年3月18日 9000-10000 东方城市花园一期 东方路1800弄 220000 2002年3月1日 11000-13000 康乐花园 龙阳路195号 40000 1997年10月18日 8000-9000 京城大厦 张家浜路37号 20000 1999年11月20日 10000-11000 光鸿苑（阳光摩天城 ） 浦东新区临沂路8弄 82000 2002年11月1日 10000-11000 ?盛族家园? 临沂北路210弄 30000 2001年6月16日 11000-12000 雍江星座 浦明路1228弄 42000 2000年1月10日 13000-14000 澳丽花苑 浦建路66号南浦城 93000 2001年10月28日 12500－13500 悉尼星光 浦建路66弄 40000 2001年6月16日 12000-13000 顺意苑 浦东南路2139号 19000 2001年5月18日 11000-12000 滨江国际（东南华庭） 临沂北路150弄 90045 2003年3月22日 13000-14000 东樱花苑 浦东新区临沂路 18000 1998月11月20日