休闲农业助推旅游地产.docVIP

PAGE PAGE 1 休闲农业助推旅游地产 　　提要：近年来，郊区的花田和果园逐渐成为城市人群回归自然、放松身心的好去处。在此需求的刺激下，休闲农业得以蓬勃发展，并衍生出旅游地产中的一大重要类别——休闲农业驱动的旅游地产 　　目前，我国的休闲农业旅游地产，还处于摸索阶段。既涉及到农业和旅游，也关乎地产，但是许多项目，却呈现出“靠农业、重旅游、轻地产”的状况，如果说农业、旅游和房产是休闲农业驱动型旅游地产项目的三条腿，那么住宅开发就尴尬地成了其中最短的一条。 　　究其原因，有地产研究专家认为，首先，旅游地产要选择级别较高的风景，诸如山、海、湖等，农业景观属于其中比较靠后的、相对低端的资源。所以，做农业景观、休闲度假的，更多的还是以农促旅、以旅带农，目前最常见的休闲农业类项目，正是在农家乐、观光采摘园的基础上发展起来的。 　　“走！周末去郊外看花海、摘草莓”。这样的项目在全国遍地开花，数不胜数。例如，全国好几十个城市都在搞——油菜花田、葵园，还有近几年刚刚兴起的薰衣草。这种项目大多建设在一二线城市周边，其休闲娱乐内容的安排和往返所需的时间正好满足“2+1”型周末度假产品的条件，即两个白天加一个晚上。如果再便利一些，还可能成为业内所谓的“onedayoff”型产品，即玩一天就走。 　　谁来主导 　　休闲农业类项目的开发，因为主导者的不同，会导致不同的做法。 　　目前常见的做法是政府主导型。政府以优厚的土地价格和政策条件吸引企业来实际操作。政府出发点无外乎促进产业升级、带动旅游、提升人气，继而为就业水平、收入水平、GDP和税收做贡献。 　　政府主导型的项目往往会在政策、土地等方面具有优势，“大手笔”项目往往会受到关注和支持。以陕西玉川酒庄为例，最初只是酿酒，后来参观的人多了，就建了个酒店，可以品尝葡萄酒，观赏葡萄园风光。然后发展出私人会所别墅、四合院、旅社等不同的形式以满足各类参观者的住宿需求。该酒庄目前拥有占地400亩、远景规划16000亩的葡萄园，目前年产量为10多万瓶，评估机构对其估值1.5亿—2亿元。 　　如果是纯粹由开发商主导的项目，即使住宅开发不是重头戏，也会有一定的比重。而如果政府没有干预，开发商肯定是先做住宅。 　　不过，无论是主动涉及还是政府授意，开发商在操作休闲农业类项目的时候，一定要实现住宅跟产业嫁接。随着休闲农业驱动型项目的内容越来越丰富化，从运营角度来看，开发商方面缺乏成熟的农庄酒庄管理公司和专门从事庄园运营的人才。因此有业内人士对此表示担心——如果跟其他一些团队分别合作，从运营的整体性上来说，可能会有一些问题。 　　土地难题 　　多数人认为休闲农业与地产难以有效结合，还必须尽可能多地寻求政府支持，根本原因之一还是土地难题。 　　最直接的问题是土地性质。这种项目一般涉及农用地和林地，而一旦要建设住宅、酒店等不同业态，又要涉及到住宅用地、商业用地等不同的土地性质，因此，必然关系到用地的规划和变性，这中间所需要的沟通工作足够磨人，这也是为什么现在很多的项目还只停留在农家乐层面上的原因。 　　业内人士均表示，一定要在用地上得到政府支持，才可能把项目做起来。如果不太注重土地性质，做法不规范，会为未来埋下隐患。 　　并且，农民都不愿意长期出租用地，寄望于土地升值空间，一般只肯签10年租约。但是，开发商卖别墅，不能只承诺门外这一片葡萄园只能看10年，10年后农民就要收回，如果是这样，买房的人肯定会很不爽。 　　核心驱动 　　不难看出，虽然以休闲农业为驱动的旅游地产模式仍在探索之中，但不同项目之间已有明显的分化。 　　这一模式的资源价值和资源稀缺度其实未必都处于低端水平。然而项目之间却由于运营的不同，在盈利空间和档次上也呈现出高下之分。做得不好的很低端，做得好的可能很高端。 　　据分析，农业和住宅是此类项目的主要收益来源，但是不同的具体类型也有不同的盈利模式。比如，酒庄类项目的产业收益相对高，对旅游的带动作用也明显，再加上地产开发，都是收益的支撑点。 　　但是，住宅卖一次就完了，休闲农业项目还要继续开展下去，以后的持续运营怎么支撑？重点或许在于酒店和商业。但是目前看来这两块对于盈利的贡献比较少。休闲农业的方向很多，每一个细分的类型里，都有自己的盈利模式。这是与资源条件和产品链的运作相关的。 　　因此，一定要找到项目的核心驱动点。农家乐模式属于自发型发展的休闲农业，其处于相对低端、萌芽的阶段，供求关系模糊，以个人需求为导向，主导者是自发的个人或群体。进入到自主型的发展阶段，则有了一定的主题和活动安排，如婚恋、采摘等，可能会有中小旅行社参与和经营，以短期盈利为目的，以产品为导向。 　　而在开发式休闲农业这一层次，则比自主型的发展阶段更上一个台阶——此时，有明确的主题和系列活动策划，由大型企业集团开发经营和管理，以长