ch1房地产开发的程序与管理.pptVIP

1、房地产开发的概念 2、房地产开发的主要程序 3、土地使用权的获取 4、城市规划及其对房地产开 发的影响;第一节 房地产开发的概念;第一节 房地产开发的概念;第一节 房地产开发的概念;第一节 房地产开发的概念;第一节 房地产开发的概念;第二节 房地产开发的主要程序;一、投资机会选择与决策分析;用地分析;三、建设阶段;四、租售与资产管理阶段 ;严格地讲，土地使用权取得方式： 1、行政划拨（土地使用权出让金免） 2、出让 3、转让 4、土地或房地产租赁;一??土地使用权出让 定义：是指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ; ?划拨、协议方式出让 ?深圳：1987.11.25(土地招标)、1987.12.1（拍卖） ?“第四条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。” ——2002.7.1《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 ?要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 ——2004.3.30《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》 ;一、土地使用权出让 （一）协议方式 指国有土地的所有者或其代表，作为出让人与要求使用国有土地者，即开发企业作为受让人，就出让土地使用权所涉及有的关事项，如出让土地的面积、年限、用途、出让金等反复协商，达成一致意见后，由出让方向受让方出让国有土地使用权的一种出让方式。;一、土地使用权出让 （一）协议方式;一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌 第八条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。 ——2007.9.1《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 ;一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌 1、招标拍卖挂牌公告 出让人的名称和地址； 出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求； 投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法； 索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；;一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌 1、招标拍卖挂牌公告 招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等； 确定中标人、竞得人的标准和方法； 投标、竞买保证金； 其他需要公告的事项。 武汉市挂牌出让国有土地使用权公告 ;一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌 2、招标方式 招标：是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。;一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌 3、拍卖方式 是指政府或其代表，作为拍卖人在特定时间，特定的公开场合，组织符合条件，有意受让土地的开发企业来竞投一定年期的土地使用权。;一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌 4、挂牌方式 是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限，将拟出让的土地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买者的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用权受让人的一种土地出让方式。 ;一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌 4、挂牌方式 具体程序是： 1）发布挂牌公告 2）挂牌竞卖 ;一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌 4、挂牌方式 3）成交 ?一个竞买人：报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交