西市场初步调研报告初稿20090404.docVIP

西市场初步调研报告（初稿） 西市场是西市场商圈的核心，建筑面积36000平方米，使用面积16000平方米，于1985年－1994年经近十年时间建成如今的规模，现共有商户4000余家。是延吉市规模最大、最全的、包括小商品、服装、百货、农副产品、土特产、副食等商品在内的综合批发市场，物业形式为五栋相连的建筑， 经营商户4000户，经营品类齐全，业态分区相对合理，大多存在混合经营现象。交通非常便利,延吉市客运站在其一侧。 西市场在1990年－1996年属于鼎盛期，当时外贸很兴旺，主要向俄罗斯、朝鲜出口轻工产品。随着黑龙江对俄贸易的兴起及朝鲜经济发展停滞，西市场的外贸市场逐渐滑落。 物业规划和业态划分： 市场分东楼－综合楼、中楼－高档楼、西楼5座物业，通过天桥连接为一体；因该物业老旧，建设周期长达10年，为便于统计， 将市场分为东楼（包括东楼、综合楼）、中楼（包括中楼、高档楼）、西楼。在西市场各楼之间及周围有南北相对的沿街铺面，铺面多为1层，面积有大有小，在东楼北侧建有停车场，有100个左右的停车位，延吉客运站在此为始发站。客流量很大， 东楼、综合楼、西楼中间通道搭建了一些简易隔断及设置了一些摊位，在西市场四周还有许多无证商贩，人流量很大，道路拥挤不堪，非常混乱。 1、西楼：共四层，建筑面积12600多平方米，使用面积6500平方米；二层与其它各层面积不同，约为其它楼层面积的一半。 约有591家商户。其中一层为鞋、箱包、化妆品、针织品等；二层是服装服饰；三层是文体用品、工艺礼品、布艺、喜庆用品、玩具等小商品；四层整体为——南方服装城，分男装、女装、童装、针织、裤品五个区。 注：本文中商户数字均不含农副产品等与延吉项目无关的经营者。 2、中楼：共二层，面积为10735平方米，有商户142家。 一层经营猪牛羊肉、水产品、海产品、调料、小食品、干菜、干果、熟食等； 二楼经营日化用品、毛巾、床品、日用百货、文体办公、针织内衣等； 3、东楼：总面积13516平方米，一层大部分经营农副产品，其余经营有服饰、箱包、日杂等，二楼主要为女装及饰品，三楼、四楼为家具，共有商户238家。 西市场整体租金水平每个月在200－800之间，管理费70－200元/柜；国税地税200元/柜，冬季取暖费50元/柜。 西市场系工商局职工及个体工商户集资建设，各楼建设的时间不同，主营的项目也不同。各楼各层按不同位置，不同业种，费用相差很大。 中楼原来是按批发市场建设的，所以国税、地税、管理费用高；西楼原来是按照小商品市场建设的，所以国税、地税、管理费比较低；内部收费标准不一，税费也不同，原有业主有的不交税费，只是交几十元的管理费，有的是从业主手中租赁，有租金还要交管理费、税费。总之，非常复杂，即使西市场的管理者也在短时间内难以把西市场的情况说清楚。 目前按照与各楼各层业主访谈调查，仅就一般的租金水平做以梳理，更为明确的租金及相关费用，还需要通过各种渠道进一步了解。 附表： 西楼：一层 编号 经营品类 数量 比例 备注 1 男鞋 14户 2 女鞋 46户 3 童鞋 7户 4 运动鞋 32户 5 袜业 35户 6 裤业 15户 7 帽业 2户 8 眼镜 1户 9 内衣 22户 10 箱包 20户 11 化妆品 60户 建筑面积3600多平方米，使用面积约2000平方米；有500多个柜台，计有254家商户。租金在200－400元/柜，管理费70元－100元/柜，税费没有。 二层 编号 经营品类 数量 比例 备注 1 男装 70户 2 女装 38户 3 童装 13户 4 裤业 20户 5 床上用品 1户 注：二楼面积比较小，建筑面积约为2000平方米、使用面积约为1400平方米；计有142家商户。与一楼费用基本相同。 三层 编号 经营品类 数量 比例 备注 1 床上用品 6户 2 小家电 5户 3 窗帘布艺 5户 4 装饰画 16户 5 工艺礼品 11户 5家塑料花 6 喜庆用品 5户 7 玩具 9户 5家毛绒、4家电动 8 文体用品 20户 2家超市 9 饰品 30户 10 女装 2户 11 童装 5户 12 裤业 1户 13 日化用品 45户 14 生活纸品 1户 15 日杂 4户 16 内衣 1户 17 针织毛巾 3户 18 布匹 12户 19 钟表 7户 20 泳衣 4户 21 丝巾、围巾 3户 22 图书音像 1户 超市 三楼建筑面积3600多平方米，使用面积2500平方米；有195家商户，面积最大的有16个柜台，一般的占2个柜台，化妆品等一般为一个柜台，每个柜台面积约为2.5平方米。 中楼 编号 经营品类 数量 比例 备注 1 男装 20户 2 女装 111户 3 童装 14户 5 内衣 16户 6 韩服 6户 7 箱包 10户 8 泳衣 1户 9 布业 24户 10