经济型酒店选址要素.ppt

利用旧厂房、办公楼、旧旅馆进行改造，也可指定标准新建； 2000平米－20000平米； 建筑物宽度在14-18米之间； 层高希望达到3米，框架结构； 有电梯梯位最好，独幢建筑为佳 建筑、改造条件 水－用水额度不低于　0.3吨/天/房间； 电－用电不低于0.1KVA/㎡； 有煤气或天然气管道可以接入； 排污纳入市政排污管网，有化粪池，通讯－最好留有总机或一定的直线电话，有线电视，供暖（北方地区）等设施到位 基础设施 周边有一定的空地，出路通畅并可停车，车道一般为5.5-6m宽，要考虑通向停车场的流程，有回车路线，停车位在20个左右； 房屋使用性质最好是商业服务业或厂房使用性质可以改变为该用途； 该房产产权清晰，最好不是银行抵押物业 其他 物业结构 物业产权 用水额度? 用电额度? 煤气 排污 停车场? 重要因素-1 物业方面： 出房率（建筑面积?/客房数） 物业改造成本 房屋租金 预测运营成本 预测平均房价? 签约年限? 重要因素-2 成本方面： 谢 谢 大 家！ * 经济酒店的选址要素 目录 城市选择 地理位置选择 城市交通因素 物业周边情况规划 物业周边同业状况 物业自身状况 好的选址等于成功的一半 选址需要注意多个方面的 问题 城 市 选 择 首都、国家经济中心城市、直辖市。 省会城市、计划单列市、经济特区或 区域经济中心城市。 经济发达的城市,如苏州,无锡。 城市选择-1 城市选择-2 沿海、经济带的辐射城市，交通枢 纽城市,如南通,宁波。 交通便利，有核心支柱产业，商业流 动发达的城市、全国经济100强县级市 人口数量及城市GDP较高城市 苏州 2006年苏州市区生产总值平均增长率达到25%，预计未来五年该市市区生产总值将超越5000亿,(06年4880亿). 统计显示，目前该市有三星级（以上）酒店共40家,预测未来五年将达到60家，根据苏州旅游协会推算商务经济型酒店的饱和容量为240家，目前该市商务经济型酒店只有大约74家,空缺较大,表明随着经济的迅速发展该市商务经济型酒店尚有较大的发展空间。同时由于是著名的旅游城市，每年接待的境内外游客数量非常多，酒店入住率始终保持在高位 . 苏州旅游市场 2005年 苏州市旅游、酒店以及相关经济指标旅游总收入524.92亿元 国内旅游人数4135万人次, 收入162.62亿元 境外入境旅游入境旅游人数181.49万人次 国际旅游外汇收入7.48亿美元 2006年相关经济指标在2005年的基础上增长近30% 地理位置选择 位于城市的市级、区级或其他城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区。 地理位置选择-1 邻近火车站、长途汽车站、公 　路高速客运中心区域。 邻近城市知名的综合类大学或教育区。 邻近高星级酒店聚集区或靠近知名星级饭店。 地理位置选择-2 城市交通因素 　 交通条件是选址需要考虑的首要条 件，一般以地铁站附近为上佳条 件，因为地铁的覆盖面广、客流量 大；现有酒店调查 城市交通因素-1 交通流动性好，进出口便利宽敞， 快速路无隔离带路窄，最好不是单 行线、有良好的可视性和可进入性 在没有地铁的地区或城市中，在选 址点的300米方圆内有5条以上能通 达商业中心、机场、车站的公交站 线为好。 邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧 道、高架、城市环线，车流大，具 有可停留性。 城市交通因素-2 上海地铁1号线沿途形成的几大商圈已经成为上海商业核心。上海轨道交通线的日客流量已达到了130多万人次，其中1号线的日均客量达60.21万人次。 北京地铁目前日客运量150万人次左右，北京地铁2007年五一黄金周1日至7日共运送乘客1065万人次，其中5月1日客运量为180.34万人次。 具有良好的可见性，最好是“金角　银边”（十字路口），最好有一定的　广告位。 最好邻近城市某个标志建筑、知名 建筑或历史文化、旅游项目 城市交通因素-3 金角 银边 物业周边情况规划 潜在地点的区域建筑规划，哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。 选址所在位置是否在红线内，在合同经营期内，有无动迁可能。 未来物业周边规划-1 城市规划图 选址所处的区域的规划的情况，是否有对宾馆经营有利的市政规划（如未来的商业中心、产业中心、行政中心、交通干线建设，未来是否成为临街店等）。 未来物业周边规划-2 商业与配套 客流量; 是否具有可停留性; 1公里范围内有相应的配套; 与公共场所相邻 ; 附近的企事业单位、学校的数量;基本情况;  可停留性 人口与客源 经营区域人口