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不动产登记程序 快速回顾：不动产登记概述 不动产登记的概念、意义（公示） 世界不动产登记制度（契约、权利、托仑斯） 不动产登记效力（两种：登记对抗、登记生效） 不动产登记原则（重点掌握“属地原则”） 不动产登记内容（主体、客体；权属性质与来源） 不动产登记分类（概念） 登记一般程序 1.依申请的程序 申请→受理审查、决定→ 审查→决定→办理 2.依嘱托的程序 嘱托→受理审查→办理 3.依职权的程序 我国不动产登记具有物权变动效力，具有公示性和公信力，登记的真实性与准确性非常重要，而程序的合法性和合理性，将为登记内容的准确性提供保障。 1、土地登记规则 土地登记申请 地籍调查 权属审核 注册登记 颁发证书 2、土地登记办法 土地登记申请 权属审核 注册登记 颁发证书 登记程序对比 地籍调查前置，权利人自举 3、不动产登记条例 申请 受理 查验 登记 发证 不动产登记程序 2 添加标题 提交材料 不动产登记机构审查材料及实地查看 3 完成登记 1 4 申请人提出申请 30天内完成 申 请 受 理 发 证 登 簿 审 核 不动产登记申请审批表 不动产登记簿 不动产权证书和登记证明  第一章 登记程序 18 第十四条　因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请： （一）尚未登记的不动产首次申请登记的； （二）继承、接受遗赠取得不动产权利的； （三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的； （四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的； （五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的； （六）申请更正登记或者异议登记的； （七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 明确了申请不动产登记必须由当事人双方共同申请的情况并列举了单方单独可以申请的情况。 依申请登记的原则，即登记自愿的原则，扭转以前行政强制命令。 如：合同签订后，通过登记方能受物权法的保护；未登记受合同法的保障。 登记程序： 申请 受理 查验 登记 发证 登记申请人及申请方式 申请人： 登记申请人为土地权利人或者土地权利变动的当事人、利害关系人，包括自然人、法人和其他组织三种类型。 申请方式： 直接申请与代理申请（委托、法定、指定）； 共同申请与单方申请 登记申请人及申请方式 直接申请与代理申请（委托、法定、指定） 法人和其他组织均可直接申请 自然人中，只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记，限制民事行为能力人和无行为能力人均不能直接申请，而必须由其法定代理人代理申请。 土地登记申请人不管是自然人、法人还是其他组织，也可以委托代理人代理申请。 土地登记申请的代理除了法定代理、委托代理外，还有一种特殊的情况——指定代理。这是根据人民法院或者有关机关的指定而发生的代理。  第一章 登记程序 19 第十五条　当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。 不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。 该条体现了充分尊重申请人意思自治的原则，规定登记机构将申请登记事项记载于登记簿前，申请人可以撤回登记申请。 登记程序：申请 受理 查验 登记 发证 当事人 代理人—法定代理人（监护人）、委托代理人 登记一般程序 登记申请 处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。 按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。 共有不动产申请登记的特殊规定 登记一般程序 申请撤回 （三）申请撤回 《条例》允许可以撤回申请，贯彻了自愿的原则，是对当事人自愿原则的充分尊重。 但必须以不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前为基本前提，一旦记载于登记簿后不允许撤回。 第15条第2款： “不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。”  第一章 登记程序 20 第十六条　申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责： （一）登记申请书； （二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书； （三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书； （四）不动产界址、空间界限、面积等材料； （五）与他人利害关系的说明材料； （六）法律、