房地产信托融资典型模式和案例课件.docVIP

房地产信托融资的典型模式及案例 一、 贷款模式 (一) 基本操作模式 投资者 （1）信托资金 （2）信托贷款 信托公司 开发商 （委托人） （受托人） （项目公司） （4）信托收益 （3）支付利息 及本金 偿还本金 资产抵押、股权质押、第三方担保 图 1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同 时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式， 操作模式参见图 1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、 资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就 对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企 业项目资本金比例不低于 30%1，必须取得“四证” 。对于信托公司 而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公 司房地产、证券业务监管有关问题的通知》 （简称“ 265 号文”）的 规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式 间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低 于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质 2。其基本融资 方式参见图 2. 注： 1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，其他房地产项目的最低资 本金比例为 30%； 2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上） ”，《信托周刊》 第 16 期。 贷款型信托 对（公司） 进入 风险控 期限/成本/ 金额 退出 项目要求 方式 制措施 方式 期限较短（ 1 “四证”齐 资产抵押（不 至 2 年 居 全/自由资金 动产，抵押率 多） / 几千万 达到 30%/二 发放贷款 一般 50%左 偿还贷款本金 到几亿不等 / 级以上开发 右）/ 股权质 （债权） （并支付利 资质/项目自 押/ 第三方担 成本 相 对较 息） 保/ 设置监管 低 盈能力强 账户等 图 2：贷款型信托的融资方式简图 ( 二) 案例：Y项目贷款集合资金信托计划 1. 项目背景 1) 项目基本情况 A 公司注册资本 4.24 亿元，主营房地产项目的经营与开发。 B 集团是 A 公司的全资母公司，持有 A 公司 100%股权。C集团是 B 集 团的控股股东， A 公司自成立以来已开发完成 7 个项目，总建筑面 积达 50 多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图 3。 100% 控股 控股 A公司 B集团 C集团 图 3：A、B、C的股权关系图 目前 A 公司重点开发 Y项目，该项目地处 H市大学城中心区域。 《H 市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后 H 市发展规 划中的重要组成部分。 A 公司具备房地产二级开发资质， Y 项目已取 得《国有土地使用证》 、《建设用地规划许可证》 、《建设工程规划许 可证》以及《建筑工程施工许可证》 。 该项目占地 313.86 亩，总建筑面积 398,085 平方米，分甲、 乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括 7 幢 4 层的花园 洋房、4 幢 33 层的高层住宅和 1 幢 5 层商业综合楼；病区包括 7 装 18-27 层的高层住宅和 1 个幼儿园。 2) 政策情况 随着近年来 H 市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转 变，以及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展， 2011 年 2 月，H 市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《 H 市 空间发展战略规划》 。 该规划文件表明，项目所在区域将作为 H 市规划的重点区域， 建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心， 打造城市综合体，成为 H 市发展新亮点。在此同时全面推进该区域 中心区外围建设，引导空间拓展和功能布局优化，使中心区优化整 合与新城开发建设联动并进。 3) 项目所在地情况 Y 项目位于该区域中心位置且紧贴 H 市大学城且与市政府相 邻，有着良好的行政配套，周边分布有地税局、公安局、工商所、 国土资源所、银行及零售商业等，且交通十分便利。 4) 关联公司情况 B 集团是 A 公司的全资母公司，其总股本 5.36 亿元，主营业务 是房地产开发，在 H 市树立了良好的口碑，成长性较好。 2010 年公 司房地产销售回款超过 25 亿，在 H 市占有率较高。截至 2010 年 底，B集团资产总额 50 亿元，负债总额 26 亿元，净资产 24 亿元。 2. 信托计划方案 1) 信托计划简介（参见表 1） 表 1：Y 项目贷款集合资金信托计划信息表 产品名称 Y项目贷款集合资金信托计划 发行规模 3 亿 起点金额 300万 信托期限 信托期限 18 个月，自本信托计划成立之日起计算。 预算年化收益率 300万以下为 8.5%，300万以上为 10% 资金运用方式 信托资金用于向 A 公司提