茂名保利小东江地块规划定位报告.pptx

茂名小东江地块前期定位报告;;第一部分 市场分析;;;;;茂名 正从老气的南方油城到 立足北部湾，面向东盟，联通珠三角， 向海而生，“港-业-城”一体化，打造南海绿色能源新通道， 生态宜居滨海城市的华丽转身;;2016年茂名商品住宅新增套数28310套，预售面积488.11万㎡，全年成交246.25亿元；成交均价为5556元/平米。其中茂南区成交面积167.94万㎡ ，金额为107.69亿元，成交均价为6413元/平米；畅销面积段集中在100-144平米。 截止2016年12月31日茂名市商品住宅存量为61629套，环比上升1.32%，面积为997.88万㎡，环比上升1.27%；按2016年全年去化速度36.9万㎡ /月，库存需27个月消化完；其中茂南区库存量为17568套270万㎡，按16年去化速度13.99万㎡ /月，需19个月消化完。;11;面积段;13;14;相对于阳江300万人口，240亿市场规模；拥有近800万人口的茂名，房地产仍处于人口红利阶段； 2016年茂名市商品房存量为61629套，面积为997.88万㎡；去化周期27个月； 2016年茂名市商品房成交均价为5556元/平米，其中项目所在地茂南区均价6413元/平米； 2016年茂名市商品房100-144 ㎡ 的中大户型最受欢迎， 占据了全年商品房成交的79%； 市场上100㎡以下的刚需型产品供应较少，是市场空缺产品。 ;第二部分 竞品大数据;广垦华府;3-5层设计，门前花园/车房 楼房面积120-200㎡（视乎占地面积大小） 通常首层为生活区，大厅+杂物房（不住人） 二三四层格局差不多，3房1厅1卫1阳台 占地面积120㎡，二三四层布局如下： 客厅约40㎡ ，房间各20㎡ 卫生间约10㎡，阳台约10㎡ 父母住在2层，楼顶为天台或阁楼 暗色外墙，弧形阳台设计，增强动感 如果在市区，一二层可能租作铺位 农村自建房一般在房子旁边另建厨房（习俗） 如果面积不够，则在首层间隔一个厨房;;项目总占地;项目总占地;项目总占地;先进设计理念;;25;26;27;28;29;户型区间：设计的户型控制在90-190方之间，为提升大盘气势，可适当做200方及以上户型的产品； 户型设计：刚需产品建议至少保证3房2厅的设计，同等面积下注重增加赠送率和舒适度；120-144㎡产品建议保留4房2厅2卫，凸显使用率，加大赠送面积，强调性价比； 主力户型：住宅产品中，建议主力产品面积段为120-144㎡，该区间户型为市场主要需求； 朝向与景观资源：朝向的影响力大于景观资源； 品牌开发商中，未来碧桂园是项目的最直接和最具实力竞争对手，建议寻求差异化。;第三部分 项目本体分析;;;;教育配套、医疗配套以及商业配套等以人民路为中心的服务配套功能已成形，勾勒出茂名城区中轴线。;;[项目属性界定];;;;集大成者 传承千年古邑源远流长的文化底蕴之精华 富于现代工业城市文明的气息及挺拔形象 满足当下与民众息息相关的绿色生态与健康环保诉求 宜居宜业宜游的滨江都会;第四部分 项目前期规划定位;项目前期规划定位要点;;洋房客户以地缘客为主，主要来源中心老城区首改、油厂职工、周边乡镇进城群体;;;;;;由于各县级市城市距离较长，地缘性较强导致跨区域买房现象并不明显;锁定两大片区四中群：茂南区、开发区，周边乡镇，周边县级市进城的客户;根据客户定位，为确定项目定位 必须深挖客户需求！;;;;绿化面积不够大;;;60;;;社区活动中心和商业中心具体需要的配套设施;简而言之， 毕生与污染做斗争的茂名人，对生态环境的追求强烈，茂名新建了许多公园便可解释这一点； 对于很多茂名年轻人来讲，知识改变命运是最好的选择，所以茂名是一个教育大市； 作为四五线城市的公民，渴望挤进城市，分享城市的繁华便捷； ;;[案例借鉴1];生态宜居的环境——绝美湖景、低密度、丰富的产品造就了一个“景观优质的低密度综合大社区”;城市价值的提升——项目所属片区规划中的生态新城，同时位于“两城”核心，城市价值凸显;人文精神的传承——项目通过意向打造与营销策略，上升为隐性的“出世、养生、休闲”的社区文化，强调客户的精神认同感;复合社区的打造——产品档次多元化，规划保证了景观资源的最大化，各产品资源利用符合价值规律，配套齐全，整体较优;;72;73;74;通过利用外部生态资源进行多元及开放的空间规划，复合功能的 打造提升整体价值，体现别具一格的生活方式;结合案例启示，回归本项目 选择适合自身的开发模式;先天景观资源、大盘指标规划、商业教育配套及保利品牌影响力提供良好的时机优势;目前区位认可度低、现阶段配套欠缺是本项目较弱之处;片区市场缺乏高品质楼盘，缺乏代表茂名百万大盘形象的项目，同时产业型客户导入逐步增强是本项目机会所在;片区内的碧桂园项