西安万科幸福系下延产品汇报.pptx

幸福系下延产品线研发报告产品研发组;;;目录;;市场研究;整体来看，08-12年，西安住宅市场各总价段成交量逐渐从以50万以下为主过渡至50-70万总价为主； 2008-2012年，西安住宅市场50-70万总价、70-100万总价产品占市场成交量比重逐步增加；;结构占比：31% 34%;2012年西安50-70万总价住宅前五品牌销量占比图;+14% -75% +62% +29% -44% +19% ;西安住宅市场两房三房供应量VS成交量变化走势图（成交面积：㎡）;50-70万总价段2011VS.2012年分面积段的成交量对比图（单位：套数??;户型段;三居产品成交面积段较为多元化，以80-130㎡为主要分布区间。 80-90平米及以下面积的三居产品均价高于市场均价，小三房产品表现出较强的溢价能力。 小三房的产品设计条件等因素制约，当面积小于80㎡时，由于产品设计难度大、市场供应量少等因素，三房成交量骤降。;2012年50-70万总价段分片区成交量及均价分布（单位：套数，元/㎡）;城西/城北片区成交上升趋势明显，可重点关注：;;市场小结及建议： ;竞品研究;两房 TOP5+1;主要竞品产品基本功能分析（经济性分析）：;主要竞品产品亮点功能分析（差异化分析）：;梯户比分析：;客户研究;家庭结构主要是青年家庭，有小孩后父母会过来同住;购买行为：最主要的考虑因素是价格，20万为首付款上限;客户行为和需求分析——客群及居住状态; 客厅和主卧室是活动时间最长也是最关注的空间。 次卧室当做客房或未来的儿童房。 很少在家做饭，喜欢在外吃饭或去父母家蹭饭。 不需要分离卫生间。 有收纳空间。;幸福系全线产品配置表：;产品开发建议及验证;变量来源说明;;调研实录;捷达;产品开发建议：;产品研究;;面宽分析;面宽分析;面宽分析;环境性能标准：;产品方案——板式布局;面宽分析;方案一：板式 2T4（三个两房+一个三房）;方案二：板式 2T5（三个两房+两个三房）;方案二：板式 2T4（两个三房+两个两房） ;产品方案——点式布局;设计特点： 方形塔式布局 30米（面宽）*18.7米 利用南北向通风廊道，加强楼栋被动式通风及公共空间通透性； 楼型南向及东西两向拉平，对日照通过形成有力前提。 除湿客厅、主卧室全面宽性能，次卧室叠面宽； 景观阳台、家政空间及分离式卫生间大大提升户型品质。;A;2室户A: 3室户B/B’ 3室户C 2室户D ;为保证模拟可比性，将T4/T5/T6/T8/T10各户型放在幸福系小区6号楼S1户型（采光通风最不利户型）位置处。最不利户型的采光及通风若能满足标准要求，则其他位置处户型的自然通风及采光性能均能达到要求。;产品性能筛选——采光测算对比：;产品性能筛选——通风测算对比：;产品性能筛选结论：;各方案产品容积率研究： ; T6/T8及T10产品中，T6产品所得容积率约在3.4~3.7；T8产品所得容积率约在4.1~4.8；T10产品所得容积率约在4.47~5.4； T6产品综合容积率最低，因此不建议选用T6方案。 ;各个方案的综合性能分析：;产品方案结论和建议： ;幸福系北廊问题分析;幸福系1.0产品连廊问题：;解决方法：;谢谢！