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金融类知识分享 分享人： 李正 日 期：2016.10;;part 1. 房地产投资构成;part 2. 房地产融资;三、房地产融资的特征 1、开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高 2、土地和房产的抵押是重要条件 3、资金面临较大的财经风险和经济风险。 四、房地产企业的资金来源 1、企业自有资金 2、政府财政资金 3、银行贷款：主要包括开发贷款。 4、股票、债券、信托、基金、私募 5、预售资金 ;五、房地产筹资的常用方式 1、上市融资 上市股票的融资：按照认购股票投资者身份和地点不同可以分为境内上市内资股（A股）、境内上市外资股（B股）和境外上市外资股（H股、N股、S股）等三类。（融创中国HK.1918 ，即H股上市） 2、债券市场融资 发行公司债（2016年8月11日融创发行首期境内公司债，10个亿） 3、银行信贷融资 房地产开发投资相关的银行信贷融资、主要包括土地开发贷、房地产开发贷。是以所购买的房地产资产作为贷款的抵押物，为贷款的偿还提供保证。 小贴士：开发贷怎么才能让批下来？ 四证齐全，开发商必须自由资本金不得小于35% ;4、信托融资 5、私募股权 源于美国，20世纪末，有不少富有的私人银行家通过律师、会计师的介绍和安排，将资金投入于风险较大的石油、钢铁、铁路等新兴产业，这类投资完全是由投资者个人决策，没有专门机构进行组织。如雷曼兄弟（已破产），如鼎晖投资公司。 注：企业为什么要花光所有力气去上市？ 1、需要融资渠道，尤其是房地产作为资源密集型的行业，解决公司资金发展。 2、提高企业知名度，促进和合作方、政府的关系，有利于吸引人才，取得境内金融机构的信任。 3、完善公司治理结构，使公司又好又快的发展。;part 3. 银行及信贷政策;税费优惠政策 　　 财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。 　　 ①契税：对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税; 　 　对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税; 　　 并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。 　　 ②营业税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外销售免征营业税。;重磅！滨州购房政策;part 4. 金融衍生品;股票概况;谢谢各位！