绿城常州绿城玉兰广场商业定位报告.ppt

项目东侧紧邻的、对本案影响最大的商业配套——武进万博广场，是新城斥资50亿打造的武进规模最大的商业中心，17万平方米全室内商业空间，整合了购物、美食、娱乐、休闲、亲子、教育、超市、影院等众多业态。目前已确定的商家有家乐福超市（17700平方米，2011年11月底开业）、嘉禾影院（6000平方米）、购物中心（3万平方米）三大主力店的进驻以及肯德基、味千拉面、豆捞坊、城市英雄电玩、菲尚糖果KTV等品牌商家加盟。 武进万博广场 1）大型超市、百货商场等分布较密集。项目3公里辐射圈内，分别有家乐福、大润发 、 乐购 、欧尚等大型超市；万博购物中心、茂业百货、福克斯生活广场等购物中心； 2）商业布局规划分散、人气集中聚集困难。各大聚集人气的商业点，呈三角形分布， 武进目前的城市规模和人口数量，不足以支撑如此分散且庞大的商业； 3）缺乏高档消费商业。项目3公里辐射圈内，没有一家江浙沪知名品牌餐饮、休闲运 动场所、高档服饰专卖、名牌手表奢侈品专卖等等。 4）商业街区建筑陈旧、停车条件差，不具备形成特色街区条件。 3、项目周边商业配套分析 4、本案商业定位 根据前文对社区商业理论的研究，结合本案的实际情况，我们认为，本案的商业运营模式为： “次主力店+商业街”模式 符合城市边缘化大型社区特点； 以酒店为中心，以3万平米法式风情商业街为主要特色的运营模式； 5、商业业态规划原则 （1）人性化尺度原则（5分钟到达便利店，步行10分钟到达餐饮店，骑车15分钟到达邻 里中心）； （2）规模适中原则（不超过11%）； （3）主题功能配套原则（结合各段商业特色进行主题配套配置）； （4）业态比例协调原则（商业档次与居民消费水平相吻合）； （5）考虑商业人流动线； （6）考虑老年人商业消费需求（医疗、保健、养生、饮食、运动、家政服务、心理咨询）。 二、五星级酒店 三、文化会所 五、运动会所 功能：多功能厅、宴会厅。 功能：物业服务、健康档案室、菲力伟健身、4点半学堂、视听室、棋牌室、跳操房（乒乓球房）、大堂（书吧、蛋糕房）、游泳池。 功能：社区影视厅、多功能厅、老年活动中心、健康、养生、早教中心等。 功能：大堂、红酒雪茄吧、西餐厅、器械健身房、操房、瑜伽房、台球、淋浴。 四、酒店配套 功能：酒店大堂。 一、园区服务会所 6、本案商业业态初步规划（主题会所） 一期商业街 （园区生活必须配套） 二期商街业 （酒店配套） 三期商业街 （少儿和生活配套） 五期商业街 （运动主题） 四期商业街 （酒店及休闲配套） 四期商业街 （老年事业主题） 金融广场 6、本案商业业态初步规划（商业街） 一期商业街 （园区生活配套） 一期商业主要围绕一期交付时，业主的基本使用要求而设置的商业业种：销售中心500㎡，装饰公司300㎡，公司办公室500㎡，园区食堂500㎡；生鲜超市400㎡，药店100㎡，银行300㎡，建材店300㎡，电器卖场1700㎡，美容美发150 ㎡ ，餐饮200 ㎡ ，中介100 ㎡ 。 苏宁电器或国美电器（1700㎡） 餐饮（100㎡） 餐饮（100㎡） 美容美发（150㎡） 中介（100㎡） 待定（150㎡） 二期商街业 （酒店配套） 二期商业主要围绕以五星级酒店为主题而设置，在满足酒店客人的使用的同时，提升整体商业街档次。主要业种有：银行350㎡，咖啡店200㎡，特产80㎡，品牌服饰250㎡，饰品店230㎡，主题餐饮800㎡，酒店及生活其他配套650㎡。 咖啡店200㎡ 服饰250㎡ 三期商业街 （少儿和生活配套） 三期商业主要围绕文化会所和少、幼儿事业设置，主要业种有：教育660㎡，生活体验馆260㎡，乐器店150㎡，少儿摄影140㎡，文化用品240㎡，主题餐饮340㎡，自主商业400㎡。 四期商业街 （老年事业主题） 四期商业（东侧）：主要满足老年人使用和园区生活必须配套，主要业种有：便利店120㎡，牙科诊所150㎡，家政120㎡，药店100㎡，推拿300㎡，美发70㎡，自助银行50㎡，早餐店80㎡，餐厅320㎡，自主商业900㎡。 家政 四期商业街 （酒店及休闲配套） 四期商业（西侧）：主要满足酒店客人和园区业主休闲娱乐要求，主要业种有：咖啡吧400㎡，棋牌室400㎡，足浴400㎡，酒吧250㎡，银行200㎡，餐饮570㎡，其他自主商业900㎡。 餐饮300㎡ 五期商业街 （运动主题） 五期商业围绕运动会所和生活配套商业设置，主要业种有：运动器材300㎡，体育用品100㎡，健身培训800㎡，运动服装400㎡，银行320㎡，主题餐饮400㎡，茶餐厅400㎡，干洗店100㎡，小型超市200㎡，自主商业900㎡。 7、商业租售比例原则 市场租售态势