无锡滨湖区某项目商业定位报告.ppt

商业地产开发存在的常见问题 问题一:商业地产盈利模式不清晰,导致操盘方向和方法多变。 商业地产开发盈利模式有三种： 全部销售型 部分销售型 全部持有型 问题二:商业定位缺失，没有明确的产品功能定义，导致招商和工程建设不断变化，最终使产品功能与经营户的使用需求不匹配，性价比不高、成本加大、工期拖长。 问题三:招商规划缺失，经营户的定制比例太低，导致实际招商和工程偏差太大，既影响大商家的入驻，又增加了后期的调整成本。 问题四:产品功能规划缺失，设计单位、开发商和工程管理单位对商业项目缺乏开发经验，不了解各业态对物业的详细需求、各工种的整合工艺、各阶段的计划安排。 问题五:经营管理人才的缺乏，缺少贯彻和调整商业定位的能力，导致租金很低，无法保证小业主的投资回报。 销售型商业地产开发 业务模式 可持续经营 1、商业定位策划 2、商业定位实施 3、商业定位调整 软件的定位实施 《市场调研报告》 《商业定位报告》 《开发方案》 硬件的定位实施 业态规划及主力商家策划 品牌定位及招商条件策划 招商实施 规划设计 项目工程开发 经营户入驻装修管理 营运 策划 物业 全程第三方服务内容 服务内容一 商业定位策划及建筑方案设计 服务内容二 招商代理 服务内容三 长期委托经营管理 服务内容四 销售代理 服务内容五 项目委托工程管理 开发流程（精简版） 市场调研 商业定位 开发方案 方案设计 主力商家落位 业态分布规划 招商铺位分割 主力店签约 工程建设 招商、销售 项目开业 长期经营管理 销售铺位分割 计划管理 成本管理 设计管理 谢 谢 从上图可以看出，在距离本案3公里范围内，存在五大已确定的城市综合体和三大可能入驻的城市综合体项目。从现有的五大综合体来看，商业总体量已超过60万㎡，加上未来可能入驻的商业项目，该区域内新增的大型商业体量将超过100万㎡（还未包含融创、万科能社区配套商业的体量），这个体量已远远超过该区域内商业的承载量，未来的竞争格局将会是一场十分惨烈的。 从商业开发经验和知名度来看，现有城市综合体项目中以万象城和海岸城最具代表性和影响力，可能入驻的项目以万达为代表，这些商业巨头在全国范围内都具有较高的知名度和较强的竞争力，如何在他们的包围圈中寻找到一条项目生存的商机是一个十分严肃的问题。 竞争格局分析 项目名称 海岸城 项目位置 立信大道与观山路交界处 与本案距离 1.4km 商业模式 购物中心 商业体量 总12万平方米 一期10万平方米 二期2万平方米 开业时间 一期2013年6月 二期待定 业态 百货、餐饮、娱乐、超市 立 信 大 道 观 山 路 海岸城 本案 1.4km 海岸城 楼层业态组合 5F 4F 3F 2F 1F -1F -2F 餐饮 休闲娱乐 百货零售 超市 品牌预计 主力店 零售百货 项目名称 博大广场 项目位置 滨湖区蠡湖大道与高浪路交叉口西北侧 与本案距离 1.3km 商业模式 购物中心 商业体量 总24万平方米 一期10万平方米纯商业 二期14万平方米 开业时间 预计2014 待定 业态 百货、餐饮、娱乐、超市 蠡 湖 大 道 高 浪 路 博大广场 本案 1.3km 博大广场 项目名称 金匮里 项目位置 滨湖区太湖新城沿贡湖大道，金匮公园东侧 与本案距离 3km 商业模式 购物中心 商业体量 总15万平方米 购物中心7万平方米 酒店式公寓8万平方米 开业时间 2016年 业态 百货、餐饮、娱乐、超市 贡 湖 大 道 高 浪 路 金匮里 本案 3km 金匮里 金匮里 项目名称 嘉业国际城 项目位置 立德路与吴越路的交汇处（市民中心旁） 与本案距离 2.1km 商业模式 购物中心 商业体量 9万平方米 开业时间 2014年年底 业态 百货、餐饮、娱乐、超市 嘉业国际城 项目名称 万象城 项目位置 五湖大道与金石路交界西南方向 与本案距离 2.1km 商业模式 城市综合体 商业体量 总36万平方米 商业24万平方米 写字楼12万平方米 商业层数 4+2 开业时间 一期2013年12月 业态 百货、餐饮、娱乐、超市 万象城 五 湖 大 道 海岸城 本案 2.1km 金 石 路 四、消费者调查分析 五、项目商业定位分析 此章节已作修改 ，建议全部替换 1.1 地块