上塘项目产品定位汇报报告.pptx

上塘项目产品定位汇报; 一、市场分析 1.1项目地段分析 1.2项目区域市场简析 1.3项目区域供求关系 1.4竞品分析 1.5目标客户分析 1.6分析总结 1.7产品整体定位 二、产品定位 ;3;;区域公寓市场容量稳定，近3年年均容量34万方， 2014年起桥西供应减少，但拉高区域成交单价;1.3市场分析-项目区域供求关系;板块;项目名称;项目名称;项目名称; 存量 （万㎡）; ;建筑风格：现代简约的新古典建筑； 物业组成：15幢高层住宅、4幢酒店式公寓、1幢商业建筑构成； 园林风格：维多利亚皇家主题为主，分傲园、睿园、御园三大组团式。;1.4市场分析-竞品分析-代表项目主力户型;项目基本信息;户型分类;优势：南北通透；类双套房设计，更具便利性； 劣势：三房设计功能实用性不足；赠送面积少，无飘窗赠送；房屋面宽尺度欠佳；入户无玄关设计。;项目基本信息;户型分类;E2：89方三房两厅一卫; 客户脸谱： 100㎡以内：杭州人为置业主力，考虑首置、学区改善以及养老、老小区改善；年龄以25-30,46岁以上为主；省内外新杭州人为以地缘性产业人群为主，考虑落户、学区，年龄以25-35为主，36-40岁为辅。 120-140㎡：杭州人为置业主力，以首置、改善为主，年龄以25-35岁为主；省内外新杭州人为以一步到位首置、改善客户为主，关注环境、学区，省内客户置业年龄偏轻，经济水平相比更优，年龄以31-35为主，41-45岁为辅。 140㎡以上：省内新杭州人、杭州人以改善客户为主，其他年龄段客户分布较为均衡，置业与家庭生命周期相关性弱、主要与经济实力相关；省外新杭州人置业与家庭生命周期相关性较强，基本以40岁左右客户改善置业为主。 客群主要分为两类： 地缘性客户：客户来源以大关、德胜、朝晖、三塘、华丰、和睦等老小区客户以及周边专业市场，学校为主； 教育敏感型客户：主要以北软、东软、以及城西公司白领客户为主，主要考虑婚房、学区置业，部分一步到位置业以及居住在市区 改善置业、工作在市区客户学区置业为主，例：潮鸣、湖滨、凤起路沿线等，主要考虑学区、交通、地段等因素。;1.5市场分析-目标客户分析;1.6市场分析-分析总结 ;根据市场竞品分析及客户调研结果，项目产品定位如下： 规划准则：精工改善、总价控制 紧抓市场机会点，以改善型户型为主要竞争力 考虑到区域客群购买力及家庭结构需求，建议户型上以具有竞争力的三房四房功能实用性为主，控制总价段。 ;1.7市场分析-产品整体定位-产品竞争力设计（总价、单价、竞品、卖点）;;地块四至情况： 1、项目西北侧：修建完善的2号支路及城市学院； 2 、项目北侧：在售尾盘中铁国际城； 3、项目东北侧：未售住宅用地； 4、项目西南侧：蔡马河及对岸城市学院； 5、项目东南侧：未建住宅与学校。 附件： 需提供带角点坐标的 规划红线图;2.2产品定位-规划设计出让条件及地方规范解读;编号; ·设计基本原则 住宅（户型）设计原则：根据杭州市场需求，结合周边项目前期市场调研，有针对地提升项目定位，优化户型空间品质以彰显阳光城集团的品牌。 一、价值最大化 1、根据周边项目调研，户型面积控制在110-140㎡改善型户型为主。 2、在当地规范允许范围内尽可能增加赠送面积。 3、控制户型面积与总价，提高销售单价。 4、总平规划做到景观均好性，达到最大化价值化。 二、产品配置与定位适配 复制成熟产品 单体（户型）设计原则：复制成熟产品并适度创新 高层产品：户型参考龙湖唐宁ONE及大悦城，立面参考侯潮府。 ·减少车库开挖 利用蔡马桥与现有场地之间约2.5米高差，合理确定设计标高，最大限度减少地下室土方开挖。 ;1、考虑到明后两年区域板块竞品以高层产品居多，根据项目的高周转要求，所以考虑规划多层面积最大化，故不选择方案一 的方向； 2、在尽量保证多层面积最大化的前提下，根据项目的低成本要求，考虑地下停车的使用效率及规避绿化率不足的风险，故不选择方案二的方向。; 总平特点：围合式布局，视线通透，充分借景。地块北端设一栋板式高层，节约用地，面朝花园；七栋点式住宅沿蔡马河及规划支路错落布置，视野开敞，日照充足。8栋住宅主朝向为正南向。;2.5产品定位-总图方案及指标;;业态;序号;140㎡+140㎡报建;140㎡+140㎡改建;140㎡+110㎡ +110㎡ +118㎡报建;140㎡+110㎡ +110㎡ +118㎡改建;120㎡+110㎡ +110㎡ +118㎡报建 ;名称;2.6 产品定位-户型分析-表格示例;2.7 产品定位- 建筑风格;2.7 产品定位- 建筑风格;2.7 产品定位-