金鹰国际盐城A1项目商业定位及营销策略思考.ppt

1 2 3 4 2 6 7 5 内港湖公园 金鹰国际 东湖商贸 欧洲风情街 国基城 盐渎明城 紫薇国际广场 凤凰汇 8 凤凰汇由南京国资新城投资置业有限责任公司巨资打造，构建融住宅、商业、办公于一体的全新城市综合体。总占地123620平方米，总建筑面积337889平方米，住宅部分12栋楼，其中2栋精装修湖景空中别墅、2栋活力挑高公寓、3栋小高层和5栋高层平层住宅。 凤凰汇的商业形态为长方形大平面与本项目类似，地段相近。凤凰汇首先启动住宅，商业的入市时机没有确定。定价将直接影响本项目的价格实现。因而尽量拉开两个项目入市时间，避免正面竞争。 同一区域——内港湖畔 同质产品——低层商业街 凤凰汇：位于本项目中间位置的城市综合体项目，首先启动住宅，商业入市时间未定，但极有可能和本项目正面竞争，其商业的定价将对本项目产生巨大影响 竞争分析： THANK 报告思维导图 目标解析 核心问题界定 案例借鉴 营销战略与策略 招商策略 3C 分析 业态定位 The end * 附件一：市场分析 附件二：营销案例借鉴 附件三： Attachment 附 件 附件一、市场分析 附件二、营销案例借鉴 社会经济背景：经济发展水平 盐城市整体经济发展状况良好，GDP平均增速14%，处于平稳发展阶段，投资需求旺盛 2004-2009年盐城GDP总量及增长率 2004-2009年盐城人均GDP 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP（美元） 800—1000 1000—4000 4000—8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展，单纯数量型 快速发展，以数量为主，数量和质量并重 半稳定发展，以质量为主，数量和质量并重 缓慢发展，综合发展型 人口基数大，且呈现出一定消费能力和潜力——社会消费品零售总额保持快速增长的趋势，且人均可支配收入高速增长 社会经济背景：城市人口 115万人 73万人 75万人 84万人 80万人 99万人 108万人 115万人 61万人 其中，盐城市区人 口到2010年达到 150万人。 盐城市社会消费品零售总额保持快速增长的趋势，且人均可支配收入高速增长 社会消费水平现状 市场规模 24% 28% 32% 20% 36% 盐城,542 扬州,521 增长速度 连云港,310 南通 915 杭州，1,558 上海,4537 南京，1,652 苏州，1,551 镇江,410 盐城市社会消费品零售总额保持快速增长的趋势，2009年上涨比例高达19.2%。其中，住宿和餐饮业消费增长突出，增幅达到41.5%。 近年城市居民可支配收入高速增长，2009年人均可支配收入累计增幅在全省排位4-5位，比上年前移2至3位。 2009年，盐城市区城市居民人均可支配收入达17,664元，约合2600美元，首次高出江苏全面小康16000元的标准。 盐城居民消费性支出快速增长，消费结构也发生了显著的变化,与生活相关的高端消费需求日益增长 居民的消费性支出快速增长，2009年居民涨幅高达39.9%。与此同时，盐城市区居民的消费结构也发生了显著的变化。 2009年，在国家扩大内需政策刺激下，盐城市区房地产市场火爆起来。购房支出虽不包括在消费支出中，但它直接拉动居民装潢支出的节节攀升，甚至带动了家具和家庭设备支出、彩电等文娱用品支出的增加。 社会消费水平现状 　支出项目 支出金额（元） 增长率 比重 食品类 4082 -9.6% 31.8% 居住类 1239 73.6% 9.7% 家庭设备用品及服务类 877 94.6% 6.8% 教育文化娱乐服务类 1725 54.8% 13.4% 交通（包括购买交通工具） 1823 364.2% 14.2% 通信类 485 8.1% 3.8% 商圈辐射范围 南部的东台、大丰两市原属扬州市，1953年并入盐城，但是受扬州、南通影响大。 沿海高速、宁靖盐高速、江阴大桥、苏通大桥、铁路等交通改善，加剧高端消费外流。 阜宁、滨海原隶属淮安县，响水则受连云港影响大。加之地理位置远，在盐城建市之后，对其缺乏影响力。 1 4 2 3 滨海 连云港 南京 上海 南通 盐城市级商圈对周边区县的辐射能力非常有限，随着交通持续改善，高端消费外流至周边大城市上海、南京等 沿海高速公路 沪宁高速公路 宁靖盐高速公路 Ｇ２０４ 扬州 　时尚度原因：过去盐城的品牌、档次与各县市相差不大，价格水平接近；现在虽然盐城提升更快，但是各县市当地商业已经可以满足绝大多数需求，而高端则外流至上海、南京。 盐城商圈的主要消费客群以盐城市的消费者为主 对盐城市周边区县消费者外地购物习惯进行的调查也验证了下属区县消费者到盐城市购物意愿