无锡鹅湖生态文化城项目土地价值评估报告.ppt

* 地块现状和资源盘点——A8地块、A13地块 农民居住点 农民居住点 水田 农民居住点 胶合板工厂 水田 河道 A8 粮管所 圆通禅寺 鱼塘 制造厂 家具厂 农民居住点 河道 A13 圆通禅寺 A8地块没有什么资源，且临着工厂和老镇居民点，地块内部有河道通过，有两个农民居住点。 A13地块虽然面向鹅真荡，但是由于其受到西北侧制造厂、家具厂和老镇居民区的压迫，环境一般，地块形状较不规则，地块内部有圆通禅寺，建于唐代，现在是重建的寺庙。A13地块拥有730米的湖岸线。 * 前 言：研究背景 第一篇：目标体系的建立 第二篇：土地资源盘点 第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法） 第四篇：基于规划的土地价值评估（假设开发法） 第三篇：基于现状的土地价值评估（基准地价法） * 土地价值评估方法选择 市场比较法 目前惠东县没有类似地块的成交案例，从现成交的案例分析，目前土地市场尚不规范，透明度不高。惠东县县城的土地交易案例对本次土地价值评估无借鉴意义，不适宜用市场比较法进行评估。 基准地价法 基准地价是由政府有关部门测算并定期公布的，是对宗地所在区域市场地价的平均反映，同时具有一定的权威性。 假设开发法 由于本项目的整体定位及规划已经完成，根据地块的整体规划和假设开发情况，按照“地价＝收益－成本”原则，对地块的价值进行测算。 我们用基准地价法和假设开发法进行评估 * 基准地价法——技术思路 对地块按照网格法进行划分并根据各地块规模、位置，确定各地块的基准地价水平。 步骤1 根据不同地块的影响因素，建立基准地价修正系数表。 步骤2 按照替代原则，就各地块区域条件与其所处区域的平均条件相比较，确定各地块的修正系数。 步骤3 对照基准地价修正系数表进行相应的修正，最终确立本项目的价值体系。 步骤4 * 以锡山区荡口镇的基准地价作为建立区域价值体系的基础 基准地价 荡口镇 甘露镇 居住用地 400元/平米 290元/平米 商业用地 一级 二级 820元/平米 1100元/平米 620元/平米 工业用地 400元/平米 260元/平米 注：基准地价为地面地价 荡口镇和甘露镇合并为鹅湖镇，因此居住用地的基准地价取400元/平米。 因为本项目远离鹅湖镇的商业中心，商业用地的基准地价取620元/平米。 * 基于现实市场条件下，重点考虑区域因素对地价的影响 一般因素，指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等； 区域因素，指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。 个别因素，指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的容积率、开发程度、形状、面积、住宅朝向、使用年限等。 城镇土地价格的影响因素有：一般因素、区域因素、个别因素 住宅朝向和使用年限等由于本项目为大片毛地，所以不需修改。 开发程度：本项目地价假定达到“三通一平”的程度，不用修正。 * 综合考虑不同利用性质的土地，建立影响地价的区域因素修正系数表 住宅用地因素修正系数表 不同利用性质的土地，受影响的区域因素各不相同，片区内宗地分割亦以此为基础。 商业用地因素修正系数表 区域因素 权重值 整体修正幅度(%） 优（%） 较优（%） 一般（%） 较劣（%） 劣（%） 历史人文资源 0.197 8~-4 8~4 4~0 0 0~-2 -2~-4 交通条件 0.217 11~-6 11~6 6~0 0 0~-3 -3~-6 取地难易 0.122 4~-3 4~2 2~0 0 0~-2 -2~-3 自然环境 0.243 15~-8 15~8 8~0 0 0~-4 -4~-8 规划前景 0.221 11~-6 11~6 6~0 0 0~-3 -3~-6 区域因素 权重值 整体修正幅度(%） 优（%） 较优（%） 一般（%） 较劣（%） 劣（%） 历史人文资源 0.162 8~-4 8~4 4~0 0 0~-2 -2~-4 交通条件 0.375 15~-8 15~8 8~0 0 0~-4 -4~-8 自然资源 0.279 11~-6 11~6 6~0 0 0~-3 -3~-6 规划前景 0.184 8~-4 8~4 4~0 0 0~-2 -2~-4 * 采用专家打分法，对各宗地进行打分，确定宗地修正系数，厘定各宗地住宅地价 住宅用地 区域因素 权重值 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 地块面积 15.1 11.6 35 14.8 37.1 15.8 35 基准地价 400 40