浅谈房地产投资信托基金物业估价.pdfVIP

彝赫 _ 经 营 战 略 ■■■ 了 【摘要】房地产投资信托基金 (REITs)是房地产开发融资 从2008年底国务院决定上海、北京、天津三地作为REITs 的一种方式。本文 围绕我 国PElTs产品发展情况进行 了讨论 ， 的试点城市后，PE lTs已经在悄然试水。目前PE lTs项目涉及 论述 了房地产投资信托估价思路及估价方法的确定、房地产投 两种产品：一是抵押投资型PE lTs产品，二是权益投资型RE— 资信托估价过程 中应注意的要点 以及产生 的问题及处理 ，最后 ITs产品。抵押投资型的REITs，主要由央行和银监会主管，参 提出了发展房地产投资信托基金对我国的重要意义。 与方为有稳定租金收益的物业业主和信托公司。业主将其持有 【关键词】房地产投资信托基金 房地产业 物业估价 的物业抵押给信托公司，信托公司将物业租金收入作为信托收 一 房地产投资信托基金简述 益在银行间市场发行产品，即融资方只是把物业收益权抵押担 、 房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，简称 保，而不需要出让股权的融资方式，对于该类型REITs而言，主 REITs)，其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行基 要的优点是简单易操作 ，银行间有现成的机构客户可以购买相 金单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元 应的产品。另一种权益投资型的PE lTs，主要由券商或基金公司 化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组 发起，证监会监控模式下运行，参与方为有稳定租金收益的物 合，在有效降低风险的同时通过将投资综合收益按比例分配给 业业主、信托公司。业主将物业过户给信托公司，获取现金或基 投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益的～种依托基 金份额，信托公司再将其租金收益权发起设立基金并在证券交 金。PE lTs具有专业化管理、变现性能力强、流动性佳、投资风险 易市场发售、流通。 分散、收益能力稳定等特性。目前美国、日本、韩国、新加坡、澳 四、REITs物业估价 大利亚等国的交易所都已经有REITs上市，少数属于私募，但 上海作为REITs试点城市近期已进入实际操作阶段，两种 绝大多数属于公募 ，近年来这些国家都针对PE lTs制定专门的 PE lTs产品正在紧锣密鼓地运行中，根据 房《地产投资信托基金 立法，推进了PE lTs的发展。与我国信托纯粹属于私募性质所 物业评估指导意见(试行)》，信托物业评估分为物业状况评价 、 不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，PE lTs 物业市场调研和物业价值评估，同一评估对象宜分别由不同的 既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式 评估机构独立完成。笔者所在的上海东洲房地产估价有限公司 基金与封闭式基金。 作为物业价值评估初构参与了前期工作。此次打包的信托物业 二、REITs产品的分类 有工业房地产及商业房地产，物业本身品质较高、有稳定的租 根据REITs的投资类型不同，可以分为三大类。一是权益 金收入、租户的质量及物业管理公司的素质均比较优质，其中 型：也称收益型PE lTs，属于直接投资并拥有房地产，靠经营房 较多物业与国际知名品牌签下了长期租约。上海东洲房地产估 地产项目来获得收入。根据各自经营战略的差异，权益型PE lTs 价有限公司作为参与配合前期工作的各方中介公司其中之～， 的投资组合有着很大不同，但主要经营购物中心、公寓、办公 与其他各个机构互相协作 ，主要负责信托物业价值评估的工