中海紫荆豪庭营销策划报告.docVIP

PAGE PAGE 36 【源公馆紫荆豪庭】 营 销 策 划 报 告 目录 TOC \o 1-3 \h \z 1?项目概况 1 1.1?项目位置 1 1.2?项目发展进度 1 1.3?项目技术经济指标 1 1.4?项目销售现状分析 2 1.4.1?项目销售现状分析 2 1.4.2?项目业主构成分析 2 1.4.3?项目业主购买公寓用途分析 3 1.4.4?项目营销推广的过程 3 1.4.5项目销售不利原因分析 4 2?市场分析 7 2.1?市场研究范围 7 2.2?区域市场概况 7 2.3?市场价格现状 7 2.3.1?商住公寓市场价格现状 7 2.3.2?居住公寓市场价格分析 8 2.4?市场供需情况分析 9 2.5?区域内公寓市场预期 11 2.5.1?公寓供应量过快，近1-3年市场竞争激烈 11 2.5.2?入世和申奥成功对于公寓需求拉动作用不容乐观 12 2.5.3?近期内区域公寓售价发展平稳 12 2.5.5?商住公寓逐渐成为区域主流产品 12 2.5.6?区域可以开发土地越来越少 12 3?市场定位 13 3.1?项目营销S.W.O.T分析 13 3.1.1?优势分析 13 3.1.2?劣势分析 14 3.2?市场定位 16 3.3?项目的目标客户群 16 3.3.1?国内成长性企业和/或自由职业者 16 3.3.2?购买公寓用于商住的国内个人 16 3.3.3?购买公寓用于投资的个人和企业 17 3.3.4?外籍人士及留学、驻外归国人员 17 4?营销推介内容 18 4.1?项目销售目标 18 4.2?项目营销主题为“生态链条CBD” 19 5?项目销售第一阶段的推广方案 20 5.1?第一阶段推广内容 20 5.1.1?第一阶段推广时间 20 5.1.2?第一阶段推广范围 20 5.1.3?第一阶段推广定位 20 5.2?第一阶段推广方案 20 5.2.1?平面媒体 20 5.2.2?户外媒体 23 5.2.3卖场包装 26 5.3?第一阶段营销费用估算 27 6项目第二阶段推广方案 29 6.1?第二阶段推广内容 29 6.1.1?第二阶段推广时间 29 6.1.2?第二阶段推广范围 29 6.1.3?第二阶段推广目标 29 6.2?第二阶段营销费用估算 29 7?营销进度计划 31 7.1?推销时机分析 31 7.2?推盘方式的分析 31 7.3?营销计划筹备工作进度情况 31 8?价格制定 32 8.1?项目发展成本构成分析与说明 32 8.2?价格构成因素的影响与分析 32 8.3?楼层及平面系数构成分析 32 8.3.1?楼层系数 32 8.3.2?朝向系数详细数据 33 9各阶段销售目标及总费用构成 35 9.1项目各阶段销售目标 35 9.2 项目各阶段销售费用预期 35 10?结束语 36 【源公馆紫荆豪庭】营销策划报告 1?项目概况 1.1?项目位置 【源公馆·紫荆豪庭】（以下简称本项目），位于朝阳区东三环北路30号，处于连接CBD、燕沙商圈、朝外商圈的核心区域，南距CBD核心区500米，北距燕沙商圈800米，西距朝外商圈1,000米。本项目东界、北界紧临团结湖公园，西界紧靠东三环以及地铁10号线（含奥运支线）呼家楼站口，与北京市目前最高的建筑京广中心比肩而立，项目地理位置优越。 1.2?项目发展进度 本项目于1996年1月10日获得国有土地使用权证，1996年开始动工，1999年主体竣工，2000年装修完成。 本项目从开工到2001年7月期间，一直没有对外发售，成为东三环沿线著名的“空置”楼盘。 2001年7月，本项目重新向北京市房管局申请销售许可证，2001年7月正式开始对外发售。 1.3?项目技术经济指标 本项目由双塔公寓及裙楼组成，地上26层，地下3层。总建筑面积61,429.71平方米，其中地上建筑面积51,698.55平方米，地下建筑面积8,858.28平方米。 双塔公寓分南楼、北楼，共用首层大堂及地下室，2-18层为标准层，19层以上为跃层，每层有8个单位，共计328个单位（北楼2-26层共计168个单位，南楼3-26层共计160个单位）。南楼10层12A～H等八套公寓系中方合作方北京中运土木监理咨询公司待分配利润，待其提供7,500万元拆迁安置补偿费发票及董事会形成决议后分配。