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* 河南恒辉房地产顾问有限公司 2011年12月27日 项目静态价格形成方法 项目静态价格形成方法（2） 市场比较法 总价卡位法 价格系数法 项目静态价格形成方法 总价卡位法 项目和产品定位 寻找总价空白点 特点：适用总价特征明显的物业产品，如独栋别墅等 在框定总价的前提下，通过系数法，确定项目的具体的总价范围 总价卡位法逻辑图 案例：好世麒麟园定价方案 根据区域内联体别墅和经济型独栋别墅热销总价段 框定本案的总价段 确定区域内本案参考楼盘 确定价格本案和参考楼盘的价格梯度 确定本案的均价 根据本案产品的面积段，确定主力价格段 结合本案的项目定位，最终确定本案的总价段 产品定价—总价框定 9973 575 　 　 面积（平方米） 33 2 　 　 套数 600-800万 20945 11099 8064 2588 面积（平方米） 91 46 28 7 套数 400-600万 116804 154337 106899 80929 面积（平方米） 590 684 453 326 套数 200-400万 26266 156840 216319 70805 面积（平方米） 137 784 1081 326 套数 200万以下 2008 2007 2006 2005 统计 　总计段 西南片区04-08年联体别墅各总价段成交情况 区域内联体别墅主要集中在200-400万元的总价段 2887 25690 50261 15314 面积（平方米） 10 70 140 37 套数 600-800万　 6836 38609 22009 36881 面积（平方米） 21 124 60 98 套数 400-600万　 4303 81641 70879 65309 面积（平方米） 13 303 266 227 套数 200-400万 282 2292 4278 2040 面积（平方米） 1 10 20 8 套数 200万以下 2008 2007 2006 2005 统计 　 西南片区04-08年经济型独栋别墅各总价段成交情况 产品定价—总价框定 08年，区域内经济型独栋别墅主要集中在400-600万元的总价段 根据区域内别墅产品的总价梯度，本案的总价段可初步框定在400-600万元 本案总价框定 个案：燕南园、贝尚湾、复地爱伦坡等 个案：南郊别墅 个案：圣得庄园 基本信息： 占地面积 190000㎡ 建筑面积 120000㎡ 已成交量 93949㎡ 容积率 0.63 绿化率 35％ 产品类型 联排，少量双拼 联排面积 200㎡ 风格 现代 产品定价—参考楼盘 产品定价—参考楼盘 万科燕南园于2005年9月首次开盘，目前仍处于持续销售中 万科燕南园供求走势 1.17 1.20 价格梯度 11832 11044 万科燕南园 13885 13297 好世麒麟园 2006年成交均价（元/平方米） 2005年成交均价（元/平方米） 产品定价—单价梯度 我们选取好世麒麟园和万科燕南园05、06年的成交均价，以此确定这两个项目间的价格梯度： 则好世麒麟园与万科燕南园的价格梯度为1.20：1 万科燕南园成交均价走势 2.4万元/平方米 1.7万元/平方米 产品定价—参考楼盘单价 目前，万科燕南园成交均价已回落到1.7万元/平方米 产品定价—单价确定 通过两者间的价格梯度，得出好世麒麟园的均价： 17000元/平方米*1.2=20400元/平方米 ≈20000元/m2 产品定价—主力总价 本案小户型的面积为240平方米左右，则总价为 240平方米*2.0万元/平方米=480万元 本案大户型的面积为300平方米左右，则总价为 300平方米*2.0万元/平方米=600万元 好世麒麟园的主力总价段为： 500-600万元 单价梯度法确定的主力总价段：500-600万元 产品定价—总结 本案项目定位：区域内中高端经济型别墅产品 本案总价段初步框定：400-600万元 主力总价段：500-600万元，单价：2.0万/平方米 价格系数法 类似属性案例价格系数 得到本项目价格系数 得到项目静态价格 特点：主要适用某项特征明显的物业产品，如公园、高尔夫、海景资源型住宅 定价体系建立： 选取世纪公园板块和新江湾城板块，用板块内靠近公园项目和远离公园项目进行价格比较，从而找出一定的价格系数，最终得出本项目与板块内其它楼盘的价格系数，同时结合旭辉依云湾进行价格调整，最终调整得出本项目的定价。 公寓定价篇 1、世纪公园板块——靠近世纪公园项目价格研究 雍景台 成交均价19165元/平米 香梅花园 成交均价19000元/平米 靠近世